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Qu’appelle-t-on valeur locative cadastrale ?

Kévin Joseph - mis à jour le

La valeur locative cadastrale (VLC) d’une habitation est une estimation du loyer annuel qu’elle produirait si elle était louée dans des conditions normales. Calculée par l’administration fiscale, cette valeur sert de base à l’établissement des taxes perçues par les collectivités locales. Focus.

Qu’est-ce que la valeur locative cadastrale ?

La valeur locative cadastrale, parfois abrégée sous le sigle VLC, correspond à une estimation du loyer annuel que pourrait générer une habitation. Elle est définie par l’adminsitration fiscale et constitue un élément déterminant pour fixer le montant de la taxe foncière et de la taxe d’habitation des contirbuables.

La valeur locative cadastrale s’applique à tous les logements : logements meublés ou vides, loués ou habités par leurs propriétaires.

La valeur locative cadastrale peut aussi être appelée « revenu cadastral ».

Le calcul de la valeur locative cadastrale

La valeur locative cadastrale est calculée par la Direction générale des Finances publiques.

Le calcul est effectué à partir de valeurs de référence établies en 1960 pour le non bâti (prés, terrains agricoles, lande, forêt, terrains à bâtir…) et en 1970 pour le bâti (habitations, commerces, locaux industriels). La valeur locative cadastrale des propriétés non bâties est calculée en fonction de la surface et de la nature des cultures.

Calcul de la VLC pour les habitations classiques

La valeur locative cadastrale des locaux d’habitation ou à usage professionnel se calcule en fonction des critères suivants :

  • La catégorie de logement

Il existe 8 catégories de référence, allant du logement luxueux au logement insalubre. A chaque catégorie est attribuée un tarif au mètre carré.

  • La surface du logement 

Pour calculer la valeur locative cadastrale, l’adminsitration s’appuie sur la surface au sol, indépendamment de la hauteur du plafond. Ainsi, la surface retenue est toujours plus élevée que la surface habitable. Toutes les pièces du logement sont prises en compte : les pièces d’habitation classiques, les annexes (type entrée, rangement, couloir) et les dépendances (cave, garage, grenier, terrasse…).

  • L’évalutation du confort

Les parties privées de confort sont convertis en m² et ajoutés à la surface au sol. Par exemple : 4 m² pour l’eau courante, 2 m² pour le gaz et l’électricité, 3 m² par lavabo et par WC, 5 m² par baignoire, 4 m² par douche…

Ensuite, la surface du logement est pondérée par un coefficient dit « de confort », qui permet de distinguer les maisons des immeuble, les logements récents ou anciens, avec ascenceur ou non…

  • Les prix du marché

Chaque année, la Direction générale des Finances publiques réévalue la valeur locative cadastrale en fonction de l’inflation.

Comment connaître la VLC de sa propriété ?

La VLC d’une propriété, ainsi que le détail des calculs effectués par la Direction générale des Finances publiques pour y aboutir, peuvent être obtenus par simple courrier auprès de l’administration fiscale ou de la commune concernée.

Les éléments qui peuvent modifier la valeur locative cadastrale

Si un logement subit des modifications, sa valeur locative cadastrale peut évoluer. Par conséquent, il est important de prévenir l’administration fiscale pour qu’elle puisse faire les ajustements nécessaires.

Quelques exemples de changements susceptibles de modifier la valeur locative cadastrale :

  • L’ajout de dépendances, qui vont faire augmenter la surface au sol ;
  • La suppression dépendances ;
  • Un changement notable dans la disposition des pièces du logement ;
  • Un changement dans la fonction du bien immobilier : par exemple s’il passe d’un usage d’habitation à un usage professionnel ou inversement ;
  • Des travaux de rénovation importants.

A quoi sert la valeur locative cadastrale ?

La valeur locative cadastrale sert de base à l’établissement des taxes foncières et impôts locaux. Les collectivités locales utilisent la valeur locative cadastrale pour calculer, annuellement, les impôts suivants :

  • La taxe d’habitation (pour toute personne propriétaire ou locataire d’un logement) ;
  • La taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties ;
  • la contribution économique territoriale (anciennement taxe professionnelle).

Les critiques à l’égard de la VLC

La principale critique émise à l’encontre de la valeur locative cadastrale est qu’elle ne tient pas compte des aménagements urbains et autres initiatives communales qui ont été effectués depuis 1970 et qui ont fait évoluer le confort des propriétés. Par exemple, en 1970, les HLM étaient considérées comme de bon confort car neuves et bien équipées, comparées aux habitations vétustes de certains centres villes. Or aujourd’hui, nombreux centres villes ont été réaménagés et les HLM, souvent situées en périphérie, ont une VLC surévaluée, ce qui pèse lourd sur les impôts locaux.

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