Propriétaires : l’assurance loyers impayés vous protège des défauts de paiement

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  • Souscrivez une GLI en ligne en quelques clics !

Lorsqu’il met une habitation à la location, un propriétaire s’expose à certains risques. Dégradation du bien, défauts de paiement… Pour éviter ces problèmes, il peut souscrire une assurance loyers impayés. Ce dispositif assure la protection du bailleur et intervient en cas de litige.

Qu’est-ce que l’assurance loyers impayés ?

L’assurance ou garantie loyers impayés (GLI) protège le propriétaire d’un logement mis en location contre les impayés et les dégradations matérielles.

Il s’agit d’une garantie optionnelle, donc non obligatoire lors de la mise en location d’un logement.

Les avantages de la garantie loyers impayés

Vous envisagez de souscrire une garantie loyers impayés ? Voici les avantages de cette protection :

  • Elle prend en charge un éventuel recours en justice contre le mauvais payeur ;
  • Elle indemnise le propriétaire en cas de départ prématuré du locataire. Ainsi, elle sécurise les revenus du bailleur issus de la location de son bien et le garantit contre les éventuelles détériorations immobilières.
Le saviez-vous ? Le montant de la cotisation GLI peut être déduit des revenus fonciers du propriétaire lors de sa déclaration d’impôt sur le revenu.

Les logements concernés

La garantie loyer impayé est valable pour les locaux à usage d’habitation.

Type de bien

Garantie loyers impayés

Pavillon, maison

OUI

Appartement, studio

OUI

Locations saisonnières

NON

Résidences secondaires

NON

Logements de fonction

NON

Locaux commerciaux

NON

Quelle est la meilleure assurance loyers impayés ?

La meilleure assurance loyers impayés est celle qui vous coûtera le moins d’argent, tout en répondant au mieux à vos besoins. La prime d’assurance est donc un critère important, mais elle n’est pas le seul.

Combien coûte une assurance loyers impayés ?

Le montant de la prime d’assurance loyers impayés dépend de deux principaux critères :

  • Montant du loyer à garantir : généralement, le prix de l’assurance loyers impayés représente entre 2,5 et 5 % du loyer annuel inscrit dans le bail (charges comprises) ;
  • Options : garantie dégradation, vérification du dossier locataire, etc.

Les cotisations baissent s’il s’agit d’un contrat groupé (couvrant plusieurs logements), elles sont alors entre 1,5 % et 3 %.

Malgré son coût important, l’assurance loyers impayés est devenue un incontournable des contrats de location. Elle permet d’anticiper les risques et donne aux bailleurs un sentiment de sécurité.

Où souscrire ?

Certaines compagnies traditionnelles vendant des assurances habitation multirisques (MRH) commercialisent également des GLI. Des assurances spécialisées dans la gestion de biens locatifs la proposent aussi.

La GLI fait l’objet d’un contrat dédié, avec différents niveaux de couvertures. Il est possible de se prémunir uniquement contre les défauts de paiement, contre les dégradations du bien, mais aussi d’obtenir en plus une offre de protection juridique. Il ne faut donc pas hésiter à comparer les offres pour trouver celle qui s’adaptera le mieux aux besoins du propriétaire.

Les critères à prendre en compte pour choisir sa garantie

  • Le niveau de garanties : tous les contrats GLI ne comportent pas les mêmes garanties. Choisissez à minima une assurance couvrant intégralement les loyers impayés et les détériorations locatives. D’autres options sont possibles : remboursement des frais de justice (notamment dans les procédures d’expulsion), vérification du dossier de location, etc. ;
  • Le plafond de loyer assurable : il s’agit du loyer maximal assurable par la compagnie. Certains assureurs ne garantissent pas les loyers supérieurs à 2 000 € ou 2 300 € par mois ;
  • La durée des garanties : de 12 mois à une durée illimitée. Nous vous recommandons de choisir une durée de 3 ans minimum. En effet, certaines procédures administratives et judiciaires sont particulièrement longues ;
  • Le plafond d’indemnisation : il s’agit du montant maximal qui peut vous être versé par l’assureur en dédommagement de vos loyers impayés ;
  • La franchise : il s’agit de la période pendant laquelle le propriétaire devra prendre à sa charge les loyers impayés, sans bénéficier d’une indemnisation de la part de son assurance habitation.

Tous ces critères permettent de bénéficier d’une meilleure couverture mais feront grimper le prix de cette assurance. Par conséquent, il faut définir ses priorités et déterminer le degré de sécurité voulu.

Quelles conditions pour souscrire une assurance loyers impayés ?

Un propriétaire peut souscrire une GLI si :

  • Le locataire est solvable aux yeux de l’assureur ;
  • Le logement est la résidence principale du locataire.

Les conditions propres au locataire

Pour que l’assurance accepte d’assurer un logement contre les défauts de paiement de son occupant, celui-ci devra impérativement présenter certains justificatifs au propriétaire. Ce dernier les transmettra à l’assureur :

  • La preuve de la solvabilité à l’aide des 3 derniers bulletins de salaire (qui doit être au moins 2,85 fois supérieur au montant du loyer) ;
  • Un contrat de travail prouvant la nature de l’embauche (CDI, CDD…) ;
  • Un RIB ;
  • Les 2 derniers avis d’imposition ;
  • Une pièce d’identité ;
  • Une attestation lorsque le locataire touche les APL ou toute autre prestation de la CAF.

Ces pièces sont habituellement demandées lors de la constitution d’un dossier locatif par l’agence immobilière.

Si le locataire est étudiant ou apprenti, il devra fournir à la place des attestations de salaire une copie de sa carte d’étudiant et un engagement de caution d’une personne justifiant de sa solvabilité.

Le saviez-vous ?

La loi Boutin interdit au propriétaire ayant souscrit une GLI de demander une caution (solidaire ou non). Il est donc impossible de cumuler GLI et garant, sauf dans le cas où le locataire est étudiant ou apprenti.

Comment mettre en œuvre l’assurance loyers impayés ?

En cas de loyer impayé ou de sinistre (dégradations), le propriétaire doit adresser, dans les délais prévus par le contrat de location :

  • Un courrier de relance au locataire ;
  • Une mise en demeure de payer.

Si entre le signalement et le versement des indemnités, le locataire s’acquitte d’un ou plusieurs loyers, ils devront être signalés à l’assureur.

L’assureur verse généralement les indemnités dès le 3ème mois à partir du 1er loyer impayé. Comme la garantie est rétroactive, elle prend en compte les impayés, et ce dès le 1er mois.

Attention, l’assurance loyers impayés s’adresse uniquement aux propriétaires. Il ne faut pas la confondre avec :

  • La GRL (Garantie Risques Locatifs), qui n’est plus en vigueur depuis le 1er janvier 2016 ;
  • La GUL (Garantie Universelle des Loyers), un projet entrant dans le cadre de la loi Duflot-Alur qui devait être géré par l’état, abandonné au profit du dispositif Visale ;
  • L’assurance PNO (Propriétaire non occupant), utile si l’assurance habitation des locataires du bien immobilier dont vous êtes propriétaire ne couvre pas tous les sinistres.