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Propriétaires : tout savoir sur l’assurance loyers impayés

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En mettant un logement à la location, un propriétaire s’expose à certains risques, comme la dégradation du bien ou encore les défauts de paiement. L’assurance loyers impayés est une protection qu’il est possible de souscrire pour prévenir ces problèmes et intervenir en cas de litige.

Qu’est-ce que l’assurance loyers impayés (GLI) ?

L’assurance ou garantie loyers impayés (GLI) est une couverture optionnelle qui protège le propriétaire d’un logement mis en location contre les impayés et les dégradations matérielles. Elle peut, en outre, prendre en charge un éventuel recours à la justice engagé contre le mauvais payeur ou proposer une indemnisation en cas de départ prématuré de celui-ci. La GLI sécurise ainsi les revenus du propriétaire bailleur issus de la location de son bien et le prémunit contre les éventuelles détériorations immobilières.

L’assurance loyers impayés s’adresse uniquement aux propriétaires et ne doit pas être confondue avec :

  • la GRL (Garantie Risques Locatifs), qui n’est plus en vigueur depuis le 1er janvier 2016 ;
  • la GUL (Garantie Universelle des Loyers), un projet entrant dans le cadre de la loi Duflot-Alur qui devait être géré par l’état, abandonné au profit du dispositif Visale.

Le montant de la cotisation GLI peut être déduit des revenus fonciers du propriétaire lors de sa déclaration d’impôt sur le revenu.

Comment fonctionne la garantie loyers impayés ?

La GLI est un contrat passé entre un assureur privé et un propriétaire. Le montant de ses cotisations dépend du loyer du logement en location.

La GLI peut être souscrite qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement, d’un parking ou d’un garage.

Quelles conditions pour souscrire une GLI ?

Les propriétaires bailleurs peuvent souscrire une GLI à condition que :

  • le locataire soit solvable aux yeux de l’assureur ;
  • le logement sera la résidence principale du locataire.
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la loi Boutin interdit au propriétaire ayant souscrit une GLI de demander de caution (solidaire ou non). Il est donc impossible de cumuler GLI et caution, sauf dans le cas où le locataire est étudiant ou apprenti.

Quand est-il possible de faire appel à la GLI ?

En cas de loyer impayé, le propriétaire doit adresser, dans les délais prévus par le contrat de location, un courrier de relance au locataire ainsi qu’une mise en demeure de payer.

Si entre le signalement et le versement des indemnités le locataire s’acquitte d’un ou plusieurs loyers, ils devront être signalés à l’assureur.

  • la copie de la saisine d’huissier ;
  • la copie du mandat de commandement de payer ;
  • la copie du bulletin individuel d’adhésion ;
  • la copie du bail ;
  • la copie de la mise en demeure de payer et une copie de la lettre simple;
  • la copie de la dénonciation de la mise en demeure aux cautions (pour un locataire étudiant) ;
  • le décompte exact du compte du locataire, faisant apparaître les défauts de paiement ;
  • la copie des correspondances échangées avec le locataire et l’éventuel échéancier de paiement accordé par le propriétaire ;
  • le dossier complet du locataire ;
  • le dossier complet de la caution (pour un locataire étudiant) ;
  • le numéro du contrat GLI, le nom du propriétaire, son prénom, son état civil et son adresse ;
  • tous les documents complémentaires liés à l’instruction judiciaire ;
  • les coordonnées de l’avocat éventuellement engagé dans la procédure.

Les indemnités sont généralement versées dès le 3ème mois à partir du 1er loyer impayé. Comme la garantie est rétroactive, elle prend en compte les impayés, et ce dès le 1er mois.

Comment souscrire une GLI

Comment choisir une GLI et où la souscrire ?

Certaines compagnies traditionnelles vendant des assurances habitation multi-risques (MRH) proposent également des GLI. Celle-ci est proposée par une assurance spécialisée dans la gestion de biens locatifs et fait l’objet d’un contrat dédié auprès de cette compagnie.

Celle-ci propose des nuances quant à la hauteur des garanties. Il est possible de se prémunir uniquement contre les défauts de paiement, contre les dégradations du bien et d’obtenir en plus une offre de protection juridique. Il ne faut donc pas hésiter à comparer les offres pour trouver celle qui s’adaptera le mieux aux besoins du propriétaire.

Le prix influencé par les garanties

Le prix de la GLI est inhérent à 2 paramètres :

Le niveau de garantie : tous les contrats GLI ne comportent pas les mêmes garanties, si certaines proposent

  • le recouvrement intégral des loyers non payés ;
  • le remboursement des frais de remise en état après une dégradation ;
  • l’indemnisation des prix des procédures judiciaires éventuellement engagées contre le locataire.

Toutes ces garanties permettent de bénéficier d’une meilleure couverture mais feront grimper le prix de cette assurance. Il faut alors définir ses priorités et déterminer le degré de sécurité voulu.

Le montant du loyer : comme l’assureur s’engage à couvrir le défaut de paiement du locataire, le montant de la cotisation mensuelle est lié au coût payé par le locataire. S’il s’agit d’un contrat individuel ne concernant qu’un logement, le prix varie entre 2 % et 4,5 % du montant du loyer. Les cotisations baissent s’il s’agit d’un contrat groupé (couvrant plusieurs logements), elles sont alors entre 1,5 % et 3 %.

Quels sont les éléments à demander au locataire ?

Pour que l’assurance accepte d’assurer un logement contre les défauts de paiement de son occupant, celui-ci devra impérativement présenter ces justificatifs au propriétaire qui les transmettra à l’assureur :

La preuve de la solvabilité à l’aide des 3 derniers bulletins de salaire (qui doit être au moins 2,85 fois supérieur au montant du loyer);

  • un contrat de travail prouvant la nature de l’embauche (CDI, CDD…) ;
  • un RIB ;
  • les 2 derniers avis d’imposition ;
  • une pièce d’identité ;
  • si le locataire touche les APL ou toute autre prestation de la CAF, une attestation.

Ces pièces sont habituellement demandées lors de la constitution d’un dossier locatif par l’agence immobilière.

Si le locataire est étudiant ou apprenti, il devra fournir à la place des attestations de salaire une copie de sa carte d’étudiant et un engagement de caution d’une personne justifiant de sa solvabilité.

Quels sont les risques à ne pas souscrire une GLI ?

Le premier risque encouru à ne pas souscrire à une assurance loyers impayés est, bien entendu, le non-remboursement des loyers impayés. Cependant le propriétaire s’expose à d’autres risques. En cas de détériorations immobilières (DI), l’ensemble des frais de réparation et de nettoyage resteront à sa charge. Cela comprend :

  • les dégradations et destructions commises par le locataire ;
  • les frais d’état des lieux de sortie établis par un huissier ;
  • les frais de nettoyage et d’entretien

Si le propriétaire choisit de ne pas se protéger contre les frais de justice en ne souscrivant pas à une GLI comprenant une Protection Juridique (PJ), resteront à sa charge :

  • les frais de conseils juridiques nécessaires à une procédure à l’amiable ;
  • les frais de procédure d’assistance d’un avocat nécessaire lors d’une procédure contentieuse ou juridique

Enfin, un logement inoccupé peut engendrer une forte perte financière (absence de loyer, dégradations…). Cette perte pécuniaire peut être prise en charge par l’assurance loyers impayés.