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Tout savoir sur la loi Lagleize

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La loi Lagleize, créée pour mettre fin à l’emballement des prix du foncier, prévoit la création des organismes fonciers libres et la fin de la mise aux enchères des biens fonciers publics dans les zones tendues. C’est une loi qui pourrait ouvrir l’accès à la propriété pour tous.

Historique de la loi Lagleize

Le rapport Lagleize sur la maîtrise des coûts du foncier

Le 4 avril 2019, le député Jean-Luc Lagleize a été chargé par le Premier ministre Edouard Philippe de rédiger un rapport sur la maîtrise des coûts du foncier dans les opérations de construction. Ce rapport a été remis le 6 novembre 2019. Cette mission temporaire s’inscrivait dans le cadre de la loi Elan.

Le rapport Lagleize comporte 50 propositions phares pour diminuer le coût du foncier en France. Jean-Luc Lagleize s’est pour cela appuyé sur les différents acteurs du secteur immobilier. Les mesures du rapport sont d’ordre législatif, fiscal, opérationnel et réglementaire. Le rapport Lagleize a pour objectifs de :

  • Libérer le foncier ;
  • Optimiser le foncier ;
  • Améliorer la constructibilité ;
  • Attirer les investisseurs dans le logement locatif ;
  • Mettre fin à la spéculation foncière ;
  • Mettre fin à la hausse des coûts du foncier.
Jean-Luc Lagleize vous explique sa loi (interview)
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La proposition de loi Lagleize

Suite à la présentation du rapport Lagleize en Commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale, le député a rédigé une proposition de loi afin de traduire législativement les grandes mesures du dossier.

La proposition de loi Lagleize a été examinée par la même commission le 20 novembre 2019, avant d’être adoptée en séance publique le 28 novembre 2019. Le projet de loi comporte 8 articles :

Articles

Contenu de la loi Lagleize

Article 1

Fin de l’adjudication pour les biens de l’Etat et des collectivités

Article 2

Création d’organismes fonciers libres pour dissocier propriété du foncier et du bâti

Article 3

Création d’observatoires fonciers locaux

Article 4

Création d’un fonds pour la dépollution des zones urbaines et industrielles en friche

Article 5

Possibilité pour les collectivités de recourir à un expert privé

Article 6

Possibilité de déroger au PLU en zone tendue

Article 7

Mesures de transparence pour la construction des logements

Article 8

Prévoit les dépenses et pertes de l’Etat et des collectivités dues à cette loi

La loi Lagleize pour faire baisser le coût du foncier

Le prix des terrains a explosé

Le but premier de la loi Lagleize est de faire baisser les prix du foncier, qui ont augmenté de 71% en dix ans. Le prix des terrains pèse de plus en plus lourd, atteignant jusqu’à 58% du prix d’un logement dans la capitale française. Dans les zones tendues comme les centres-villes, de moins en moins de Français peuvent accéder à la propriété.

La fin de la vente par adjudication

Jusqu’alors, lorsque l’Etat ou les collectivités territoriales souhaitaient mettre un bien foncier en vente, ils procédaient à une mise aux enchères. On appelle aussi ce procédé vente par adjudication. Il représente environ 9% des ventes de biens fonciers publics en France et s’avère souvent très rentable pour l’Etat.

La vente par adjudication cause chaque année une hausse effrénée du coût du foncier dans certaines zones, en particulier, donc, les zones tendues. La loi Lagleize comprend donc la fin de la vente par adjudication pour les biens fonciers de l’Etat et des collectivités, uniquement pour les zones tendues.

L’article 1 « proscrit le recours à la vente par adjudication afin de prévenir les achats purement spéculatifs du foncier ».

Loi Lagleize et nouveau droit de propriété

La loi Elan et la loi Alur ont permis de favoriser l’accession sociale à la propriété, via les organismes de foncier solidaire (OFS). Grâce à ces OFS, les particuliers ont pu acheter bien moins cher leur logement, en ne payant que le bâti et non plus le foncier.

La loi Lagleize prévoit la dissociation du bâti et du foncier, non plus uniquement via la propriété sociale, mais pour tout type d’achat, sans condition de ressource. Le ministre de la Ville et du Logement, Julien Denormandie, a expliqué : « Tout l’enjeu de cette loi soutenue par le gouvernement est d’en permettre l’accès [au logement] à un maximum de ménages ».

Il s’agit donc d’un troisième droit de propriété qui cohabite avec la pleine propriété classique et le démembrement (partage d’un bien entre nu-propriété et usufruit).

Création des organismes fonciers libres (OFL)

S’inspirer des organismes fonciers solidaires (OFS)

Véritable succès, les organismes fonciers solidaires (OFS) s’adressaient aux ménages à revenus modestes. Ceux-ci pouvaient devenir propriétaires en payant 30 à 40% moins cher. Les OFS prévoyaient des baux qui encadraient le prix de revente du logement. En deux ans, une vingtaine d’OFS ont été créés en France.

Au premier semestre 2020, près de 8 400 logements seront livrés. Pour rappel, les OFS sont des organismes à but non lucratif soutenus par les collectivités.

Les OFL détenus en majorité par les capitaux publics

Les OFL, organismes fonciers libres, devraient s’inspirer de ces OFS pour ouvrir l’accès à la propriété pour tous les Français. Ces OFL devraient être détenus à majorité par des capitaux publics, afin d’éviter la spéculation, mais ne seraient pas financés par les collectivités ni ne disposeraient d’un taux réduit de TVA.

Les OFL ont deux avantages par rapport aux OFS :

  • Pas d’encadrement des ressources pour l’acquisition ;
  • Pas d’encadrement des prix de revente.

L’objectif des OFL sera « d’acquérir et gérer des terrains, bâtis ou non (…) en vue de réaliser des logements et des équipements collectifs ».

Autres apports de la loi Lagleize

Développement des observatoires du foncier

L’article 3 de la loi Lagleize prévoit la mise en place d’observatoires fonciers locaux avant le 1er janvier 2021. Le but est surtout de garder un œil sur les zones tendues. Pour la définition de la « zone tendue », l’article 3 se réfère davantage au code général des impôts qu’au zonage du prêt à taux zéro : « zone d’urbanisation de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements… »

Quelles seront les missions de ces observatoires ?

  • Faire des études sur les prix et les charges foncières ;
  • Estimer la surface réalisable par surélévation des immeubles dans le cadre du PLU ;
  • Recenser les friches urbaines ;
  • Proposer un prix de vente maximum des logements sociaux, intermédiaires et en accession sociale, neufs ou à construire ;
  • Déterminer les zones pouvant donner lieu à un portage public ou semi-public du foncier.
Les observatoires du foncier devraient apporter davantage de transparence sur le marché du logement. Ils pourront collecter et rendre publiques les données sur les transactions à échelle locale, pour les acheteurs, les maires et les promoteurs immobiliers.

Création d’un fonds pour la dépollution

La loi Lagleize comprend aussi la création d’un fonds pour la dépollution des friches urbaines et industrielles. Bien souvent, les projets de reconversion de ces friches sont empêchés par des motifs économiques.

L’article 4 de la loi Lagleize prévoit ainsi de confier à Action Logement la gestion d’un fonds pour la dépollution, en allouant une partie de ses ressources à cette mission. L’article 4 a été adopté tel quel, sans modification, par la Commission des affaires économiques.

Réflexion autour de la fiscalité sur les plus-values

La fiscalité appliquée aux plus-values génère selon le rapporteur Lagleize une certaine rétention du foncier, qui peut atteindre entre 22 ans et 30 ans. Il propose donc de mettre fin aux abattements calculés sur la durée de détention.

Le député Lagleize, en parallèle de sa loi, propose aussi de revoir le calcul de la plus-value, qui ne doit plus seulement dépendre des prix d’achat et de vente. Il veut prendre en compte l’évolution de l’inflation dans le calcul pour ne pas surtaxer le vendeur. Les mesures fiscales ne sont pas incluses dans la loi Lagleize.

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