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Troubles de jouissance du locataire : quels recours ?

Bénédicte Le Ménahèze - mis à jour le

Selon la loi, un propriétaire est obligé d’assurer à son locataire la jouissance paisible de son habitation. Cela signifie qu’il doit permettre au locataire d’occuper et de profiter de son logement, sans inconvénients, pendant toute la durée du bail. Explications.

Qu’est-ce que le trouble de  jouissance du locataire ?

On parle de trouble de jouissance lorsque le propriétaire d’un logement ne garantit pas au locataire le confort nécssaire dans son habitation, ne lui permet pas de l’occuper sereinement.

La loi l’impose : tout bailleur doit assurer à son locataire la jouissance paisible de son logement. Le Code civil (article 1721) le stipule : « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser ».

Trouble à la jouissance du locataire : des exemples

Le propriétaire doit s’abstenir de tout acte qui pourrait causer un trouble de jouissance du logement. Il est à la fois responsable de l’entretien du logement et des défauts cachés qui sont un obstacle à l’usage normal du logement.

Quelques exemples de troubles que peut rencontrer le locataire :

  • L’introduction du propriétaire dans le logement sans autorisation du locataire ;
  • L’impossibilité d’utiliser une pièce à cause de l’humidité ;
  • La présence d’amiante ou autres substances néfastes ;
  • La présence d’insectes ou de nuisibles ;
  • La persistance de mauvaises odeurs.

Mais aussi…

Le propriétaire doit également entretenir les locaux, les parties communes en état de servir et à l’usage prévu par le contrat, c’est à dire de l’immeuble. Le bailleur n’a pas le droit de faire, sans le consentement du locataire, des changements à l’état des lieux loués, par exemple:

  • Refus d’installer une boite aux lettres,
  • Absence d’installations électriques et de robinets d’eau,
  • Cessation de fourniture du chauffage collectif prévu par le bail,
  • Refus d’accès à l’ascenseur, etc.

Les cas où le propriétaire ne peut être mis en cause

Il existe certains cas dans lesquels le propriétaire ne peut pas être mis en cause, à savoir :

  • Si le trouble de jouissance est causé par un tiers, comme le voisinage, des squatteurs… Par exemple : des voisins qui feraient du tapage nocturne, occasionneraient régulièrement des nuisances sonores) ;
  • Si le trouble de jouissance fait suite à un cas de force majeure, notamment à une catastrophe naturelle (inondation, ouragan, tempête…) ;
  • Si le trouble de jouissance est dû à une négligence ou une faute du locataire.

Les recours en cas de trouble de jouissance

Si vous avez un doute concernant l’état ou l’entretien de votre logement, commencez par consulter le guide mis à disposition par le gouvernement sur les caractéristiques d’un logement décent. Ce dernier décrit, pièce par pièce, les critères nécessaires pour qu’un logement réponde aux normes de décence en vigueur, ainsi que les démarches et recours en cas de non-conformité.

Régler le problème à l’amiable

En cas de trouble de jouissance, avant de se lancer dans une procédure judiciaire, il est conseillé d’essayer de dialoguer avec le propriétaire pour lui exposer le problème et tenter de le régler à l’amiable. Après tout, le problème vient peut être d’une négligence du propriétaire, qu’il sera prêt à entendre, et pas forcément d’une volontée délibérée.

Attention : même si vous subissez un trouble de jouissance important, ne prenez jamais l’initiative de diminuer votre loyer ou de cesser de le payer. Sans l’accord du propriétaire ou de la justice, cela risque de se retourner contre vous.

Envoyez un courrier recommandé avec accusé de réception à votre propriétaire en faisant état du trouvble de jouissance. Ainsi, vous aurez une preuve que vous avez tenté de régler le problème à l’amiable.

Saisir la justice

Si le propriétaire ne répond pas dans les 2 mois ou refuse d’accéder à votre demande, vous pouvez saisir la Commission Départementale de Conciliation. Celle-ci vous aidera à trouver une solution et fera office de médiateur entre vous et votre propriétaire.

Dernier recours si cette solution n’aboutit pas : saisir la justice. Après étude de votre dossier et de votre situation, si la justice tranche en votre faveur, vous pourrez peut être obtenir :

  • Une réduction – parfois dispense – de loyer jusqu’à l’accomplissement des travaux nécessaires ;
  • La réalisation de travaux, demise en conformité ;
  • Des dommages et intérêts, des réparations financières pour compenser la non jouissance paisible des lieux.
Astuce Malynx !

Selon votre contrat d’assurance habitation, vous bénéficiez peut-être d’une garantie protection juridique. Si c’est le cas, vous pouvez vous faire aider dans vos démarches !

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