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Comment est fixé le loyer d’un logement ?

Fanny Michel - mis à jour le

La fixation d’un loyer est en principe libre, mais est soumise à quelques conditions. Un loyer trop élevé peut entraîner des risques d’impayés, des départs fréquents de locataires et alors qu’un loyer trop bas pénalise le bailleur. Indications pour fixer le loyer d’un logement.

Les critères à prendre en compte

  • L’emplacement du logement

La situation du bien immobilier en location impact le prix de celui-ci : grande ville, centre-ville, proche des commerces, des écoles ou des transports. Ces critères sont un avantage et se répercutent sur le loyer. Au contraire, une habitation loin de tout sera pénalisée.

  • La surface de l’habitation

C’est un élément déterminant. La surface habitable est calculée sans prendre en compte les murs, les escaliers ainsi que les embrasures de portes. Logiquement, plus la surface est importante, plus le loyer est élevé.

  • Le niveau de consommation énergétique

L’isolation d’un logement compte dans l’élaboration du loyer qui peut être plus élevé si l’habitation est peu gourmande en énergie.

Selon une enquête réalisée par LocService, le montant des loyers baisse de 12% entre un logement dont le diagnostic énergétique est doté d’un A, et celui classé G.

  • L’état du logement

L’état intérieur de l’appartement ou de la maison, mais également celui du bâtiment extérieur jouent dans l’élaboration du montant du loyer. Le propriétaire d’un appartement refait à neuf peut prétendre à un loyer plus cher.

  • Les prestations supplémentaires

La présence d’un parking, d’une cave ou d’un ascenseur influe sur le loyer des logements. C’est le cas également pour les immeubles qui disposent des services d’une concierge ou encore d’un chauffage collectif. Avec ses prestations de services, le loyer est nettement augmenté.

Astuce Malynx !

Pour bien évaluer le montant du loyer d’un bien, la connaissance du marché immobilier du quartier s’impose. Les observatoires de loyer ainsi que l’Agence départementale d’information sur le logement permettent de récolter des informations.

Modification du loyer

La révision du loyer

Elle peut avoir lieu tous les ans au cours du bail. La révision d’un loyer est basée sur l’indice de référence des loyers (IRL). Il fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires.

La réévaluation du loyer

Elle peut intervenir dans 2 situations bien distinctes :

  • Au moment du renouvellement du bail, seulement si le loyer est « sensiblement inférieur à ce qu’il devrait être par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables », selon la Loi de 1989. Cette augmentation devra s’étaler sur 3 ou 6 ans.
  • A l’achèvement de travaux réalisés aux frais du bailleur au cours du bail.