En continuant la navigation, vous acceptez les cookies. Ils nous permettent d'améliorer nos contenus pour vous proposer des services adaptés. En savoir plus
Vous pouvez également consulter notre politique de confidentialité ici.

Comment est fixé le loyer d’un logement ?

Fanny Michel - mis à jour le

La fixation d’un loyer d’habitation est en principe libre, mais est soumise à quelques conditions. Un loyer trop élevé peut entraîner des risques d’impayés, des départs fréquents de locataires et alors qu’un loyer trop bas pénalise le bailleur. Voici quelques indications pour fixer le loyer d’un logement.

Les critères à prendre en compte dans la fixation du loyer

  • L’emplacement du logement

La situation du bien immobilier en location impact le prix de celui-ci : grande ville, centre-ville, proche des commerces, des écoles ou des transports. Ces critères sont un avantage et se répercutent sur le loyer. Au contraire, une habitation loin de tout sera pénalisée.

  • La surface de l’habitation

C’est un élément déterminant. La surface habitable est calculée sans prendre en compte les murs, les escaliers ainsi que les embrasures de portes. Logiquement, plus la surface est importante, plus le loyer est élevé.

  • Le niveau de consommation énergétique

L’isolation d’un logement compte dans l’élaboration du loyer qui peut être plus élevé si l’habitation est peu gourmande en énergie.

Selon une enquête réalisée par LocService, le montant des loyers baisse de 12% entre un logement dont le diagnostic énergétique est doté d’un A, et celui classé G.

  • L’état du logement

L’état intérieur de l’appartement ou de la maison, mais également celui du bâtiment extérieur jouent dans l’élaboration du montant du loyer. Le propriétaire d’un appartement refait à neuf peut prétendre à un loyer plus cher.

  • Les prestations supplémentaires

La présence d’un parking, d’une cave ou d’un ascenseur influe sur le loyer des logements. C’est le cas également pour les immeubles qui disposent des services d’une concierge ou encore d’un chauffage collectif. Avec ses prestations de services, le loyer est nettement augmenté.

Astuce Malynx !

Pour bien évaluer le montant du loyer d’un bien, la connaissance du marché immobilier du quartier s’impose. Les observatoires de loyer ainsi que l’Agence départementale d’information sur le logement permettent de récolter des informations.

Le montant du loyer

Le principe de base est que les loyers de logements vides ou de logements meublés sont fixé librement par les propriétaires de ces biens. Cependant, des exceptions à cette règle ont été mises en place notamment dans les communes situées en zone tendue. En effet, les propriétaires dans ces communes sont soumis à l’encadrement des loyers.

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

A l’image de Paris ou Lille, les communes situées en zone tendue sont soumises à l’encadrement des loyers. Dans ce sens, plusieurs cas de figure peuvent intervenir :

  • lors d’une première mise en location : le propriétaire peut fixer librement le loyer et a l’autorisation de le réviser 1 fois par an à condition de le préciser dans le bail ;
  • lors d’un renouvellement du bail : le bailleur peut proposer un nouveau loyer sous certaines conditions en fonction des loyers pratiqués dans le voisinage sur des logements comparables ;
  • lors d’une nouvelle mise en location : le loyer peut être révisé sous certaines conditions après moins de 18 mois de vacance, puis fixé librement après ces 18 mois.

La donne est légèrement différente pour l’encadrement des loyers à Paris. Le bailleur doit prévenir au moins 6 mois à l’avance le locataire du nouveau loyer, qui ne doit pas être supérieur au loyer de référence minoré en vigueur.

Comment modifier le montant du loyer ?

Qu’est-ce que l’indice de référence des loyers (IRL) ?

Vous pouvez modifier le montant du loyer tous les ans au cours du bail. La révision d’un loyer est basée sur l’indice de référence des loyers (IRL). Il fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires. Il est calculé en fonction de la moyenne sur l’année passée de l’évolution des prix à la consommation en France (hors tabac et loyers), par l’Insee.

Par exemple, si un bail est signé le 1er août 2018 avec un loyer mensuel de 1 000€, il peut réévalué le 1er août 2019 en fonction du dernier IRL (selon le les termes du contrat de location, ici deuxième trimestre 2018), soit 129,72 au deuxième trimestre 2019. Le montant du loyer réévalué est ici de 1 015,26€, soit +15,26€ sur un an.

La réévaluation du loyer

Elle peut intervenir dans 2 situations bien distinctes :

  • Au moment du renouvellement du bail, seulement si le loyer est « sensiblement inférieur à ce qu’il devrait être par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables », selon la Loi de 1989. Cette augmentation devra s’étaler sur 3 ou 6 ans.
  • A l’achèvement de travaux réalisés aux frais du bailleur au cours du bail.

Le bailleur peut alors majorer le loyer soit par une clause rajoutée dans le contrat de location ou soit par un avenant au bail.

Comment contester une réévaluation du loyer ?

Si vous souhaitez contester une réévaluation du loyer, vous avez la possibilité d’en informer votre bailleur avec un courrier recommandé envoyé avec accusé de réception.

Si le propriétaire le refuse ou ne répond pas, vous pourrez alors engagé une procédure de médiation auprès d’une commission département de conciliation ou intenter directement une action en justice auprès du tribunal d’instance, dans un délai d’un an après la hausse du loyer.

Cet article vous a-t-il été utile ?