La loi d’accès au logement et un urbanisme rénové, plus connue sous le nom de loi Alur, apporte de grands changements pour les bailleurs, copropriétaires, locataires et agences. De nouvelles obligations concernent l’ensemble de ces acteurs, notamment en termes de renouvellement de bail, d’encadrement des loyers ou encore d’assurance habitation.
Loi Alur : définitions et objectifs
La loi Alur, loi n°2014-366 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, également appelée loi Duflot II, est un texte de loi qui encadre mieux les relations entre propriétaires et locataires. Elle a plusieurs objectifs :
- L’encadrement des loyers ;
- L’instauration d’une garantie universelle des loyers ;
- Favoriser l’accès au logement.
Historique de la loi
La loi Alur a été publiée au Journal officiel le 26 mars 2014. Il s’agissait de l’une des propositions de campagne du président François Hollande. Le projet de loi a été soumis en première lecture devant l’Assemblée nationale le 26 juin 2013. Il est adopté en première lecture. Après le vote du Sénat, le texte est voté définitivement par l’assemblée le 19 février.
C’est Cécile Duflot qui est chargée de mener le plan de lutte contre la pauvreté et l’exclusion sociale. Les logements doivent être plus abordables et moins énergivores.
Encadrement des loyers par la loi Alur
La loi DALO de 1989 étant incomplète et inefficace dans certaines villes, le gouvernement a voulu avec la loi Alur rendre le marché du logement locatif plus abordable. La loi Alur désigne donc 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants comme « zones sensibles ». Dans ces villes, un encadrement des loyers sera appliqué.
Chaque année, le préfet de département fixe trois indicateurs de loyers pour chaque catégorie de logement :
- Un loyer médian de référence ;
- Un loyer médian de référence majoré qui ne pourra excéder 20% du loyer médian de référence ;
- Un loyer médian de référence minoré qui ne pourra être inférieur de 30% au loyer médian de référence.
Nouveaux contrats de bail
Le loyer établi dans le contrat ne peut plus dépasser le loyer de référence majoré. Celui-ci, ainsi que le loyer médian, doivent être notés dans le bail à titre informatif. Voici les autres informations devant figurer obligatoirement sur le contrat de bail version loi Alur :
- La surface habitable ;
- La date et le prix du dernier loyer dont le précédent locataire s’acquittait ;
- En cas de travaux survenus depuis la dernière location, la date et le montant dépensé ;
- Les équipements pour avoir accès aux technologies de l’information et de la communication.
Complément de loyer exceptionnel
Tous les logements ne seront pas touchés par la réforme du contrat de bail. Certains logements qui comportent des caractéristiques exceptionnelles (grande terrasse, hauteur sous plafond assez importante…) pourront déroger à l’encadrement sous justification. Un complément de loyer pourra être ajouté pour au montant du loyer.
Renouvellement de bail
Si le locataire réside dans une zone concernée par la loi Alur et que son loyer est supérieur au loyer médian majoré, il aura la possibilité de faire un recours en diminution du loyer.
A l’inverse, le bailleur peut faire un recours en réévaluation du loyer si celui qu’il a appliqué jusqu’ici est inférieur au loyer médian de référence minoré. Dans ce cas, il pourra étaler la hausse pour faciliter le paiement pour le locataire.
Attention, toute modification du montant du loyer devra être anticipée de six mois avant la date du renouvellement de bail.
Si le bailleur et le locataire ne sont pas d’accord sur l’évolution du loyer, ils ont la possibilité de régler ce litige à l’amiable, en faisant appel à la commission départementale de conciliation.
Le plafonnement de Paris et Lille
A Paris, un arrêté sur l’encadrement des loyers a été pris par le préfet. Il a été imité par la métropole de Lille peu après. Cependant, en 2017, les tribunaux administratifs des deux villes ont annulé ces arrêtés.
La maire de Paris, Anne Hidalgo, a demandé que l’encadrement qui a eu cours entre 2015 et 2017 soit de nouveau appliqué. Il est donc rentré en vigueur le 1er juillet 2019 dans la capitale. La maire de Lille, Martine Aubry, espère elle aussi réintroduire le plafonnement des loyers avant la fin de l’année 2019.
Les mesures pour les propriétaires et locataires
La souscription d’un contrat d’assurance habitation pour le compte d’un locataire
Le locataire a l’obligation de souscrire une assurance afin de couvrir les risques locatifs. En cas de non-respect de cette obligation, le propriétaire a la possibilité de résilier son bail de location.
Cependant, grâce à la loi ALUR le bailleur a la possibilité de souscrire une assurance habitation pour le compte de son locataire. Pour cela :
- Le propriétaire signifie au locataire son intention par l’envoi d’une mise en demeure ;
- Sans retour de la part du locataire, le bailleur peut procéder à la souscription d’une assurance dont il enverra une copie du contrat.
A la suite, le locataire est tenu de rembourser le montant de la prime mensuelle à chaque paiement du loyer. La loi ALUR autorise le bailleur à majorer ce montant jusqu’à 10%.
Il est tout à fait possible de procéder à la souscription d’une assurance habitation d’un accord commun entre les deux parties.
La garantie universelle des loyers (GUL)
La garantie universelle des loyers (aussi appelée GUL) était une protection pour les bailleurs face aux loyers impayés, aujourd’hui abandonnée et remplacée par Visale. Cette garantie couvrait les loyers impayés pendant 18 mois au montant du loyer de référence. Mise en place par l’Etat dans le cadre de la loi Alur, cette aide était totalement gratuite.
Quels baux étaient concernés par ce dispositif ? Tous les baux signés à partir du 1er janvier 2016.
Le dispositif Visale contre les impayés
La garantie universelle des loyers a été remplacée par le dispositif Visale. Il a été ajouté à la loi Alur par le deuxième gouvernement de Manuel Valls. Visale concerne avant tout les locataires aux moyens plus limités, comme les étudiants, les jeunes actifs et les populations précaires.
Pendant trois ans, ce dispositif prend en charge tous les impayés de loyers et de charges. A Paris, pour être éligible, il faut que le logement ne dépasse pas 1 500€. Dans le reste de la France, cette limite est de 1 300€.
Qui est éligible au dispositif Visale ?
- Les étudiants boursiers ;
- Les jeunes de moins de 30 ans ;
- Les salariés de plus de 30 ans ayant un contrat de travail de moins de six mois.
Quelle est la durée du visa ?
Une carte Visale est un certificat qui a une durée de validité, qui dépend du profil de son possesseur. Voici un tableau qui indique la durée d’un Visale :
|
Profil |
Durée de la garantie Visale |
|---|---|
|
Etudiant ou alternant |
6 mois |
|
Salariés de moins de 30 ans |
3 mois |
|
Salarié de plus de 30 ans |
1 mois |
Les mesures pour les copropriétaires
Le registre d’immatriculation
La loi Alur a mis en place un registre d’immatriculation. Il s’agit d’une fiche récapitulative présentant l’ensemble des données financières et techniques. Ce fichier est obligatoire pour toutes les copropriétés sans exception depuis janvier 2019.
Il est désormais obligatoire de préciser dans les annonces immobilières si le logement appartient à une copropriété, ainsi que le nombre de biens de cette copropriété, et éventuellement, s’il existe des procédures contre elle.
Le compte bancaire de la copropriété
Autre création de la loi Alur qui touche les copropriétés : la création d’un compte bancaire propre à la copropriété. Ce compte, géré par le syndic, permet de maîtriser les dépenses de travaux en répartissant dans le temps le coût. Les documents de la copropriété sont également plus faciles à trouver depuis la loi Alur.
Les frais d’agence moins chers
Grâce à la loi Alur, les frais d’agence ont connu un encadrement bien plus strict. Ils ne peuvent pas dépasser un certain prix dans certaines zones. Les frais d’état des lieux, eux, ne peuvent pas dépasser les 3 euros du mètre carré, quelle que soit la zone.
Voici un tableau qui récapitule les prix maximum de frais d’agence :
|
Type de zone sensible |
Prix maximum (€/m²) |
|---|---|
|
Zone très tendue |
12€/m² |
|
Zone tendue |
10€/m² |
|
Zone normale |
8€/m² |
Réduction du délai de préavis
Avec la loi Alur, le locataire bénéficie d’une réduction de son délai de préavis pour quitter son logement, que ce soit une location meublée ou non meublée. Dans les villes en zone tendue, ce délai passe de 3 à 1 mois de préavis. Ce délai s’applique à Paris et dans les principales villes de province, où l’on estime que le locataire ne mettra pas trop de temps à retrouver un logement.
Le délai de restitution de la caution par le propriétaire passe de deux à un mois. A chaque mois de retard, le propriétaire devra payer 10% du montant en plus de la caution.
Les diagnostics immobiliers obligatoires
Désormais, des nouveaux diagnostics sont incontournables pour toute location de logement. Ces diagnostics doivent porter sur l’électricité, le gaz, le plomb, les risques naturels et la performance énergétique.
A travers la loi Morange, les détecteurs de fumée sont devenus obligatoires. Enfin, le carnet numérique du logement, qui permet un suivi des différentes locations, a été rendu obligatoire.
Pour rappel, voici le tableau des durées de validité des différents diagnostics :
|
Diagnostic immobilier |
Durée de validité |
|---|---|
|
Diagnostic termites |
6 mois |
|
Diagnostic amiante |
Illimité – 3 ans en cas de détection |
|
Diagnostic plomb |
Illimité – 1 an en cas de détection |
|
Diagnostic de performance énergétique |
10 ans |
|
Diagnostic gaz |
3 ans |
|
Diagnostic électrique |
3 ans |
|
Diagnostic assainissement |
3 ans |
Protection face aux expulsions
Il est désormais interdit d’expulser son locataire soi-même. La loi Alur expose à trois ans de prison et 30 000€ d’amende tout propriétaire qui souhaite procéder lui-même à l’expulsion.
Maintenant, le bailleur doit avoir recours à un huissier de justice. Si au bout de deux mois le locataire n’a pas respecté le paiement de sa dette locative, le propriétaire doit faire appel à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
De plus, le locataire bénéficie de deux protections :
- La trêve hivernale: du 1er novembre au 31 mars, il est impossible de l’expulser en cas de défaut de paiement. Il est possible de l’expulser uniquement s’il peut être relogé dans des conditions familiales suffisamment décentes ;
- Le délai de paiement de la dette locative : ce délai passe de deux à trois ans.