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Locataire : différence entre usure naturelle et dégradation

Shameema Patel - mis à jour le

L’état des lieux de sortie est un passage obligé pour récupérer sa caution à l’issue d’un contrat de location. Il est important de savoir faire la différence entre l’usure naturelle et les dégradations due à la négligence pour savoir qui du locataire ou du propriétaire doit prendre en charge d’éventuelles réparations. Explications.

Usure naturelle ou dégradation ?

Dans le cadre d’une location, l’état des lieux de sortie a pour but de comparer l’état du logement par rapport au moment de l’entrée. Si l’état des lieux est conformeà celui d’entrée, le locataire récupère sa caution. Si des dégradations sont constatées, il convient de déterminer la responsabilité du locataire : s’agit-il d’usure naturelle ou de dégradations évitables ?

  • On parle d’usure naturelle dans le cas de détériorations inévitables, tout simplement dues au temps, à la vétusté ou l’usage normal d’un logement. Par exemple : une peinture dont la couleur a passé ;
  • On parle de dégradation lorsque les changements constatés dans le logement sont dûs à de la négligence ou sont volontaires, et auraient donc pu être évités. Par exemple : des trous importants dans le mur, une moquette tâchée, du papier peint déchiré…

Etablir une grille de vétusté

Pour éviter les conflits, le locataire et le propriétaire peuvent choisir d’établir une grille de vétusté à la signature du bail de location, conformément à la loi Alur.

Le principe, comme expliqué sur le site service-public : « cette grille définit au minimum une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels pour les principaux matériaux et équipements du bien loué. Ces éléments (durée de vie théorique et coefficients) servent à moduler le prix des réparations locatives auxquelles est tenu le locataire. »

Locataire ou propriétaire, qui doit réparer ?

Les réparations du locataire

En tant que locataire, vous avez la responsabilité de l’entretien du logement. Le contrat de location mentionne certaines réparations qui sont à votre charge en cas de dégradation comme le nettoyage de dépôts calcaire, le remplacement d’un robinet cassé.

Avant de remettre les clés à votre bailleur, vous devez vous assurer que le logement est dans le même état que lorsqu’il vous a été remis. Vous devez rendre un logement propre et réparer les dégâts causés comme reboucher les trous que vous avez percés au mur pour accrocher vos tableaux, remplacer les vitres cassées par exemple.

Les réparations du propriétaire

En revanche, les défauts et les détériorations dus à l’usure normale, comme le vieillissement ou le jaunissement des peintures, sont à la charge du propriétaire. Il en est de même pour les dégâts causés par une force majeure extérieure, par exemple une fenêtre cassée lors d’une tempête.

Contester le montant des réparations

Si des dégradations sont constatées au moment de l’état des lieux, attendez-vous à ce que le propriétaire du logement ne vous rendent pas la caution initialement versée, ou alors seulement en partie, pour prendre en charge le montant des réparations. Si le dépôt de garantie ne suffit pas à couvrir le montant des travaux, le propriétaire pourra également vous envoyer des factures additionnelles.

Vous pouvez contester ces factures si votre état des lieux de sortie ne mentionne pas que ces réparations sont à votre charge en envoyant, par lettre recommandée avec avis de réception, votre refus de payer la totalité de ces frais de réparation. En revanche, si vous reconnaissez votre responsabilité partielle dans les dégradations, vous pouvez demander à ce que ces frais soient partagés entre votre ancien bailleur et vous.

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