Réparations locatives : différence entre usure naturelle et dégradation

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Vous êtes locataire ou propriétaire ? Il est important de savoir faire la différence entre l’usure naturelle et les dégradations. Vous saurez ainsi quelles réparations prendre en charge lors de l’état des lieux de sortie.

Usure naturelle ou dégradations ?

Il faut savoir différencier l’usure naturelle des dégradations. En effet, lors de l’état des lieux de sortie, locataire et propriétaires devront comparer l’état du logement par rapport au moment de l’entrée.

Deux possibilités :

  • L’état des lieux est conforme à celui d’entrée: le locataire récupère son dépôt de garantie ;
  • Des dégradations sont constatées: il convient de déterminer la responsabilité du locataire. S’agit-il d’usure naturelle ou de dégradations évitables ?

Quelle est l’usure normale d’un logement ?

On parle d’usure naturelle dans le cas de détériorations inévitables, qui surviennent au fil des ans. Il s’agit de changements tout simplement dus au temps, à la vétusté ou à l’usage normal d’un logement.

Par exemple :

  • Peintures jaunies ;
  • Papier peint qui se décolle ;
  • Parquet usé par le temps.

Qui prend en charge les réparations locatives liées à la vétusté ?

Le propriétaire doit prendre à sa charge l’ensemble des réparations locatives liées à la vétusté.

Quelles sont les dégradations locatives ?

On parle de dégradations lorsque les changements constatés dans le logement sont dus à de la négligence ou sont volontaires. Ils auraient donc pu être évités.

Par exemple :

  • Des trous importants dans le mur ou les portes ;
  • Une moquette tâchée ;
  • Un plan de travail brûlé ;
  • Du papier peint déchiré.

Qui doit payer les réparations des dégradations ?

Le locataire est responsable des dégradations causées à l’appartement ou à la maison. Il doit donc rembourser le montant des réparations nécessaires pour remettre le bien immobilier en état.

Locataire ou propriétaire, qui doit réparer ?

Les réparations du locataire : dégradations

En tant que locataire, vous avez la responsabilité de l’entretien du logement. La loi vous impose donc de procéder à certaines réparations :

  • L’entretien et les menues réparations : nettoyage de dépôts calcaires, remplacement d’un joint usé, changement d’un robinet cassé ;
  • Les dégradations : réparations qui auraient pu être évitées, pièces, murs et équipements endommagés.

Ces obligations concernent l’ensemble du logement (parties intérieures et extérieures). Le propriétaire est en droit de les réclamer, de demander un dédommagement, ou de prélever directement sa caution.

La liste (non exhaustive) des réparations locatives à la charge du locataire est disponible dans le décret n° 87-712 du 26 août 1987, consultable sur le site internet Légifrance.

Avant de remettre les clés à votre bailleur, vous devez vérifier que le logement est dans le même état qu’à votre arrivée. Il vous faut rendre un logement propre et réparer les dégâts causés : reboucher les trous que vous avez percés au mur pour accrocher vos tableaux, remplacer les vitres cassées, etc.

Les réparations du propriétaire : usure naturelle

Les défauts et les détériorations dus à l’usure normale, comme le vieillissement ou le jaunissement des peintures, sont à la charge du propriétaire. Il en va de même pour les dégâts causés par une force majeure extérieure, par exemple une fenêtre cassée lors d’une tempête.

Contester le montant des réparations

L’usure naturelle et les dégradations ne sont pas facturées de la même manière au locataire.

En effet, alors que l’usure est normale et ne peut être reprochée au locataire, les dégradations sont problématiques. Ainsi, lorsque des dégradations sont constatées au moment de l’état des lieux de sortie, le propriétaire retiendra une partie du  dépôt de garantie du locataire.

Si celui-ci ne suffit pas à couvrir le montant des travaux, le propriétaire pourra également envoyer des factures additionnelles au locataire.

Vous êtes locataire et vous contestez ces factures ? Vous pouvez refuser de payer, à condition que votre état des lieux de sortie ne mentionne pas que ces réparations sont à votre charge. Pour cela, expédiez par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR), votre refus de payer la totalité de ces frais de réparation.

En revanche, si vous reconnaissez votre responsabilité partielle dans les dégradations, vous pouvez demander à ce que ces frais soient partagés entre votre ancien bailleur et vous.

Établir une grille de vétusté pour éviter tout conflit

Pour éviter les conflits liés à l’usure naturelle et aux dégradations, le locataire et le propriétaire peuvent choisir d’établir une grille de vétusté. Il faut la créer lors de la signature du bail de location, conformément à la loi Alur. Cette grille définit à l’avance les données et les taux qui serviront à calculer le prix des réparations locatives. Vous trouvez de nombreux modèles et documents types sur internet.

Saisir la Commission de conciliation

Cette solution s’impose en cas de conflit entre le locataire et le propriétaire au sujet des réparations liées à l’usure naturelle et aux dégradations.

Avant d’entreprendre des démarches coûteuses en justice, le mieux pour régler un litige est de saisir la Commission départementale de conciliation (CDC). Cette instance a pour rôle de vous aider à trouver une solution à l’amiable.

Il s’agit d’une démarche gratuite. Sachez qu’elle n’impose aucune décision et se contente de proposer. En cas de désaccord, il est ensuite possible de saisir la justice.