L’état des lieux pour la location : obligations du locataire et du propriétaire

  • Jusqu'à 40 offres d'assurance habitation comparés en 2 minutes
  • Jusqu’à 199 € d'économies* réalisées !

L’état des lieux est une étape essentielle dans la location d’une habitation. Ce document décrit l’état du logement lors de l’entrée dans les lieux du locataire, mais aussi lors de sa sortie. Comment faire un état des lieux ? Quels sont les points à ne pas négliger ? Quels recours en cas de litige ou d’absence d’état des lieux ? Explications avec LeLynx.fr.

À quoi sert un état des lieux ?

L’état des lieux est une étape indispensable dans le cadre d’une location. Il sert à vérifier que le logement est rendu par le locataire dans un état similaire à celui dans lequel il se trouvait lors de son entrée dans les lieux.

En cas de désaccord lors de la clôture du bail, l’état des lieux permet de déterminer la responsabilité du locataire ou du propriétaire.

Il s’agit d’un moment pendant lequel les deux parties passent en revue le logement, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison.

Le but : éviter les conflits entre locataire et propriétaire

L’état des lieux atteste de la condition du logement à l’entrée et à la sortie du locataire. Par conséquent, il :

  • facilite les rapports entre le bailleur et le locataire ;
  • évite les conflits et protège le propriétaire des éventuelles dégradations causées par le locataire ;
  • permet au locataire de prouver qu’il n’est pas responsable des dégâts déjà présents lors de son arrivée.
L’état des lieux est obligatoire depuis 1989. Depuis 2016, il existe également une liste d’informations qui doivent figurer dans un état des lieux.

État des lieux d’entrée et état des lieux de sortie

On distingue deux types d’états des lieux :

  • L’état des lieux d’entrée, ou état des lieux entrant : il se déroule au moment où le bailleur remet les clés au locataire. Ensemble, ils constatent l’état du logement et de ses équipements avant l’emménagement ;
  • L’état des lieux de sortie, ou état des lieux sortant : il est effectué en fin de bail, lorsque les clés sont rendues et que le locataire quitte la location.

checklist etat des lieux

Les règles de l’état des lieux

La Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs liste les obligations relatives à la réalisation de l’état des lieux.

Ainsi, pour être conforme, il doit être :

  • Constaté par écrit, que ce soit sous format papier ou sous format électronique ;
  • Daté et signé par le propriétaire et le locataire (ou leur mandataire) ;
  • Imprimé pour chacune des parties du contrat.

Le contenu de l’état des lieux : mentions obligatoires

Les mentions générales

Le document doit impérativement mentionner :

  • La nature (état des lieux d’entrée ou état des lieux de sortie) ;
  • La date à laquelle il a été réalisé ;
  • L’adresse du logement en question ;
  • L’identité de chacune des parties ;
  • Le domicile ou siège social du propriétaire ;
  • Les relevés de compteurs (électricité, gaz, eau) ;
  • Le détail des exemplaires de clé remis.

La description précise du logement

Le document décrit en détail le bien, pièce par pièce. Pour chaque partie ou pièce du logement, on mentionne obligatoirement :

  • Les éléments présents : pièces, porte, fenêtre, balcon, type de sol…
  • L’état des éléments : par exemple des poignées mal fixées, des murs fissurés ou tâchés, un parquet rayé, des fenêtres mal isolées, une porte qui ne ferme pas… ;
  • Les équipements présents : placards, volets, équipements de chauffage, prises de courant, compteurs, détecteur de fumée (obligatoire)…
  • Un inventaire du mobilier mis à disposition du locataire ans le cas logement meublé (sommier, table, vaisselle, luminaire, électroménager…).
En clair : chaque partie doit être la plus précise possible dans ses observations, afin de prévenir les litiges à la fin du bail.
Les points essentiels à vérifier avant la signature du bail
Lire l'article

Comment faire un état des lieux ?

Le propriétaire et le locataire doivent constater d’un commun accord l’état des lieux d’entrée et de sortie.

L’opération est réalisée, au choix, par :

  • Le propriétaire et le locataire ;
  • Un tiers mandaté par eux : expert, agent immobilier ;
  • Un huissier de justice par constat.

Chaque document est établi par écrit en 2 exemplaires. Le locataire en conserve un, le propriétaire garde l’autre.

Les droits du locataire

L’état des lieux est aussi un moyen, pour le locataire, d’obtenir des informations sur la condition du logement lors de son emménagement. Ce dernier a le droit :

  • D’émettre des réserves (non-branchement des compteurs d’eau, de gaz ou d’électricité, dégradations des équipements…) ;
  • De demander un état des lieux du chauffage au début de la saison de chauffe.
Astuce Malynx !

Pas de panique ! Si certaines informations vous ont échappé, vous disposez d’un délai de 10 jours après l’entrée dans le logement pour rectifier l’état des lieux. Il prend effet après.

Faut-il faire des photos lors d’un état des lieux ?

Lors d’un état des lieux d’entrée, faire des photos peut être une idée judicieuse, notamment si certaines parties du logement ne sont pas en bon état. Cela pourra servir de preuve en cas de problème.

Pour autant, une photo ne suffit pas en elle-même et ne constitue pas une preuve suffisante. Pour être valable, la photo doit être :

  • soit imprimée, datée et signée par le propriétaire et le locataire ;
  • soit envoyée par mail au propriétaire, qui doit répondre en manifestant clairement son accord.

Combien coûte l’état des lieux ?

L’état des lieux est gratuit s’il est établi directement entre le locataire et le bailleur.

S’il est établi par un professionnel (agent immobilier, notaire…), le propriétaire et le locataire peuvent être amenés à prendre en charge chacun une partie des frais. Il faut cependant respecter certaines conditions :

  • Un plafond de 3 € par m2 de surface habitable ;
  • La part des frais du locataire ne peut pas être supérieure à celle du bailleur.

Récupérer le dépôt de garantie

L’état des lieux est également très important pour le locataire : c’est la condition pour récupérer la caution, ou dépôt de garantie, qu’il a versé au propriétaire au début de la location.

La comparaison de l’état des lieux entrant et de l’état des lieux sortant permet de vérifier que le locataire a respecté l’obligation de rendre le logement dans son état initial, exceptée l’usure naturelle (article 1730 du Code civil).

Si ce principe est respecté, le propriétaire rembourse au locataire l’intégralité de son dépôt de garantie. Dans le cas contraire, il prélève la somme correspondant au coût des réparations.

Quelles dégradations peuvent être facturées au locataire ?

Lors de son départ et de la fin du bail, le locataire doit restituer le logement dans un état identique à son l’arrivée. Cependant, pas besoin de remettre le logement à neuf. Le bailleur n’a pas le droit de facturer la vétusté du logement (usure des peintures, des sols…) au locataire.

En revanche, le locataire a l’obligation de prendre à sa charge les détériorations liées à un usage anormal du logement (parquet brûlé ou abîmé, trous dans les murs, etc.).

Enfin, si le locataire a effectué des travaux de transformation du logement sans l’accord du bailleur, il doit payer la remise en état.

État des lieux : que faire en cas de litige ?

Le propriétaire refuse d’établir un état des lieux ? Le bailleur est absent à l’entrée dans le logement ? Les parties ne sont pas d’accord sur les dégradations ? En cas de litige avec le locataire, il est possible de demander l’intervention d’un huissier pour effectuer un état des lieux en bonne et due forme. Les décisions de cet officier public assermenté ne pourront être contestées lors de la clôture du bail.

En cas de désaccord, le propriétaire et le locataire partagent le coût d’un constat d’huissier. Mais attention : selon la surface totale du logement, le montant de l’intervention varie fortement.

La venue d’un huissier de justice doit être précisée à chaque partie au plus tard 7 jours avant son intervention, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si le désaccord persiste, le locataire ou le propriétaire peuvent saisir (gratuitement) la commission départementale de conciliation (CDC). Cette instance aide le bailleur et le locataire à trouver une solution amiable à leur litige. Parfois, saisir la CDC est obligatoire avant d’introduire une action en justice.

Absence d’état des lieux : qui est responsable ?

Il arrive parfois, pour des raisons diverses, qu’aucun état des lieux n’ait été dressé à la remise des clés. Afin d’éviter tout malentendu, l’article 1731 du Code civil prévoit que « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

Ainsi, en l’absence d’état des lieux, le logement est ainsi considéré automatiquement comme avoir été loué en bon état et doit être rendu dans les mêmes conditions. Toutefois, si le propriétaire a refusé d’effectuer cette formalité, cette présomption tombe.

Astuce Malynx !

L’absence de l’état des lieux ne remet pas en cause la validité du bail de location, ni de l’assurance habitation.