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L’état des lieux : comment ça marche ?

Claire Tourdot - mis à jour le

L’état des lieux est une étape essentielle dans la location d’une habitation. Ce document papier permet de déterminer la responsabilité du locataire ou du propriétaire, en cas de désaccord concernant l’état du bien lors de la clôture du bail. Comment procéder et quels sont les points à ne pas négliger ? Quels recours en cas d’absence d’état des lieux ? Explications avec LeLynx.fr.

Un état des lieux, pour quoi faire ?

L’état des lieux est une étape indispensable dans le cadre d’une location, aussi bien pour le propriétaire que pour le locataire. Il s’agit d’un moment pendant lequel les deux parties font, à proprement parler, l’état des lieux, c’est-à-dire qu’elles passent en revue le logement, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, pour constater son état à un moment T.

Le but de l’état des lieux  : parce qu’il permet de rendre compte de la condition du logement à l’entrée et à la sortie du locataire, l’état des lieux facilite les rapports entre le bailleur et le locataire. Il permet d’éviter les conflits, puisqu’il fixe par écrit des informations sur lesquelles s’accordent les deux parties.

L’état des lieux est obligatoire depuis 1989. Depuis 2016, il existe également une liste d’informations qui doivent figurer pour un état des lieux en bonne et due forme.

Etat des lieux d’entrée et état des lieux de sortie

On distingue deux types d’état des lieux :

  • L’état des lieux d’entrée, ou état des lieux entrant : lorsque le propriétaire remet les clés au locataire et que les deux constatent ensemble l’état du logement avant l’emménagement ;
  • L’état des lieux de sortie, ou état des lieux sortant : il est effectué en fin de bail, lorsque les clés sont rendues et que le locataire quitte la location.

checklist etat des lieux

Les règles de l’état des lieux

Pour être conforme, un état des lieux doit être constaté par écrit, que ce soit sous format papier ou sous format électronique. Il doit être daté et signé par le propriétaire et le locataire (ou leur mandataire) et imprimé pour chacune des parties du contrat.

Le document doit impérativement mentionne :

  • La nature de l’état des lieux (état des lieux d’entrée ou état des lieux de sortie) ;
  • La date à laquelle il a été réalisé ;
  • L’adresse du logement en question ;
  • L’identité de chacune des parties ;
  • Le domicile ou siège social du propriétaire ;
  • Les relevés de compteurs (électricité, gaz, eau) ;
  • Le détails des exemplaires de clé remis ;
  • Pour chaque partie ou pièce du logement, une description précise.

Le contenu de l’état des lieux

L’état des lieux décrit ainsi en détail le bien, pièce par pièce. Pour chaque pièce, doit être mentionné :

  • Les éléments en présence : porte, fenêtre, balcon, type de sol…
  • L’état des éléments en présence : par exemple des poignées mal fixées, des murs fissurés ou tâchés, un parquet rayé, des fenêtres mal isolées, une porte qui ne ferme pas… ;
  • Les équipements présents : placards, volets, équipements de chauffage, prises de courant, compteurs, détecteur de fumée (obligatoire)…
  • Dans le cas logement meublé, il convient également de procéder à un inventaire du mobilier mis à disposition du locataire (sommier, table, vaisselle, luminaire, électromménager…).

En clair : chaque partie doit être la plus précise possible dans ses observations, afin de prévenir les litiges à la fin du bail.

Etat des lieux : les droits du locataire

L’état des lieux est aussi un moyen, pour le locataire, d’obtenir des informations sur la condition du logement lors de son emménagement. Ce dernier a le droit :

  • D’émettre des réserves sur l’état des lieux (non-branchement des compteurs d’eau, de gaz ou d’électricité, dégradations des équipements…) ;
  • De demander un état des lieux du chauffage au début de la saison de chauffe.
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Pas de panique ! Si certaines informations vous ont échappé pendant l’état des lieux, vous disposez d’un délai de 10 jours après l’entrée dans le logement pour rectifier l’état des lieux.

Faut-il faire des photos lors d’un état des lieux ?

Lors d’un état des lieux d’entrée, faire des photos peut être une idée judicieuse, notamment si certaines parties du logement ne sont pas en bon état. Cela pourra servir de preuve en cas de problème.

Pour autant, une photo ne suffit pas en elle-même et ne constitue pas une preuve suffisante. Pour être valable, la photo doit être :

  • soit imprimée, datée et signée par le propriétaire et le locataire ;
  • soit envoyée par mail au propriétaire, qui doit répondre en manifestant clairement son accord.

Récupérer la caution versée

L’état des lieux est également très important pour le locataire : c’est la condition pour récupérer la caution, ou dépôt de garantie, que vous avez versée au propriétaire au début de la location.

La comparaison de l’état des lieux entrant et de l’état des lieux sortant permet de vérifier que le locataire a respecté l’obligation de rendre le logement dans son état initial, exceptée l’usure naturelle (article 1730 du Code civil). Si ce principe est respecté, le propriétaire rembourse au locataire l’intégralité de son dépôt de garantie. Dans le cas contraire, la somme correspondant au coût des réparations est prélevée.

Etat des lieux : que faire en cas de litige ?

Etat des lieuxLe propriétaire refuse d’établir un état des lieux ? Le bailleur est absent à l’entrée dans le logement ? Les parties ont une appréciation différente de certaines dégradations ? Dans tous ces cas de figure, il est possible de demander l’intervention d’un huissier pour effectuer un état des lieux en bonne et due forme. Les décisions de cet officier public assermenté ne pourront être contestées lors de la clôture du bail.

En cas de désaccords, le coût d’un huissier est partagé par moitié entre le propriétaire et le locataire. Mais attention : selon la surface totale du logement, le montant de l’intervention varie fortement.

La venue d’un huissier de justice doit être précisée à chaque partie au plus tard 7 jours avant son intervention, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Absence d’état des lieux : qui est responsable ?

Il arrive parfois, pour des raisons diverses, qu’aucun état des lieux n’ait été dressé à la remise des clés. Afin d’éviter tout malentendu, l’article 1731 du Code civil prévoit que « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

En l’absence d’état des lieux, le logement est ainsi considéré automatiquement comme en bon état et doit être rendu dans les mêmes conditions. Toutefois, dans le cas où le propriétaire a de lui-même refusé d’effectuer cette formalité, la présomption de l’article 1731 ne peut être invoquée.

Astuce Malynx !

L’absence de l’état des lieux ne remet pas en cause la validité du bail de location, ni de l’assurance habitation.

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