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Contrat de location : le fonctionnement du bail

Fanny Michel - mis à jour le

La location d’un bien entre propriétaire et locataire est encadrée par la loi. Pour que le contrat de bail soit valide, il doit être conforme au modèle légal et contenir tous les éléments de la location : loyer, durée, frais, état des lieux, augmentation du loyer… Explications.

Le bail de location est un contrat officiel qui lie le propriétaire et le locataire dans le cadre de la location d’un bien immobilier.

Les logements concernés

Un contrat de location est prévu pour les locations à titre de résidences principales. Il convient aux locations d’un bien immobilier vide, meublé ou encore à des colocations à contrat unique (un seul bail signé par tous les colocataires).

Le bail de location ne concerne pas les locations saisonnières, à titre de résidence secondaires ainsi que les logements sociaux ou assimilés.

La durée du bail

La durée du bail de location varie en fonction du logement mais aussi du locataire. Il existe 3 cas de figure :

  • Location de logement vide

La durée du contrat d’un logement vide est de minimum 3 ans et peut s’étendre à 6 ans lorsque le locataire est une personne morale, c’est-à-dire une société ou une association.

La durée minimum du bail peut être ramenée à 1 an si le propriétaire prévoit de récupérer le logement pour des raisons professionnelles ou familiales. Cependant, cela doit être spécifié au moment de la signature du bail.

  • Location de logement meublé

Pour une location meublée, la durée du bail est de 1 an minimum. A la date d’échéance du bail, celui-ci est reconduit tacitement, sauf si l’une des parties se manifeste.

  • Location à des étudiants

Les propriétaires ont le droit de proposer à des étudiants un bail d’une durée de 9 mois, qui ne sont pas reconductibles de façon tacite. Cette durée correspond au calendrier scolaire.

Les clauses du bail

3 types de clauses sont prévues dans un contrat de location :

Les clauses obligatoires

Un contrat de location doit être impérativement écrit et être conforme au décret du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale. Parmi les mentions obligatoires :

  • L’identité et l’adresse des parties (locataire, propriétaire) ;
  • La date de prise d’effet du bail et sa durée ;
  • Le montant du loyer et ses modalités de paiement (chèque, virement…) ;
  • La description du logement (surface habitable, nombre de pièce, équipements, type de chauffages..) ;
  • La destination du bien, c’est-à-dire l’usage qu’il en sera fait (local d’habitation ou local mixte professionnel et habitation).

Les clauses facultatives

En plus des clauses obligatoires, les 2 parties peuvent ajouter des clauses facultatives lors de la rédaction du bail de location comme :

  • Le montant de l’éventuel dépôt de garantie ;
  • Une clause résolutoire qui permet au propriétaire de rompre le contrat immédiatement en cas d’impayés, de défaut de dépôt de garantie ou encore en cas de non souscription d’une assurance des risques locatifs ;
  • D’autres clauses spécifiques au logement peuvent être ajoutées tant qu’elles respectent la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Les clauses interdites

Le propriétaire du logement ne peut pas imposer certaines contraintes au locataire. Parmi celles-ci on compte :

  • Obliger le locataire à régler son loyer par prélèvement automatique ;
  • Obliger le locataire à souscrire une assurance habitation auprès d’une compagnie choisie par le propriétaire ;
  • Imposer au locataire la facturation de l’état des lieux de sortie, sauf s’il est établi par un huissier de justice ;
  • Interdire la détention d’un animal domestique (sauf en cas d’animal dangereux) ;
  • Interdisent au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui.

Erreur dans la rédaction du bail : les conséquences

Si des erreurs, involontaires ou non, ont été commises lors de la rédaction du bail, de lourdes conséquences peuvent avoir lieu. En effet, l’absence de certaines clauses obligatoires peut entraîner la nullité du contrat ou la modification du prix du loyer.

Par exemple, si la surface habitable est erronée et que l’écart entre la réalité et la surface notée sur le contrat de location est de plus de 5%, le locataire peut demander une diminution de son loyer.