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Qu’est-ce qu’un logement insalubre ?

Émilie Martineau - mis à jour le

Humidité, mauvais état, matériaux de construction dangereux, absence de raccordement à l’eau ou à l’électricité… Certains logements sont réputés inhabitables car insalubres et font l’objet d’une procédure menée par les autorités sanitaires et la préfecture. Voici davantage de précisions sur ce type d’habitation.

Qu’appelle-t-on un logement insalubre ?

Un logement insalubre est une habitation présentant un danger pour la santé ou la sécurité de ses habitants ou du voisinage. Une procédure d’insalubrité peut alors être lancée par les pouvoirs publics.

À l’initiative de la Direction générale de la santé et de la Direction générale de l’urbanisme, de l’habitat et de la construction, la circulaire n°293 du 23 juin 2003 établit une grille d’évaluation des habitations, afin notamment de déterminer l’insalubrité d’un logement selon 29 critères. Selon cette grille, un logement insalubre est caractérisé, entre autres, par les éléments suivants :

  • Une surface habitable inférieure à 9m2 ;
  • La dangerosité des accès (escaliers, sols instables…) ;
  • Des murs fissurés ;
  • Une forte présence d’humidité, l’absence d’ouverture extérieure ou de système de ventilation ;
  • L’absence de raccordement à l’eau potable, de système d’évacuation et/ou d’assainissement ;
  • Une installation électrique défectueuse ou absente ;
  • La présence de plomb dans les canalisations ou la peinture, la présence d’amiante…

A chaque critère est attribuée une note directement liée au degré de dangerosité pour la santé des habitants : risques d’allergies, d’intoxication au CO2, d’incendie, de saturnisme (plomb), voire de cancer (amiante).

La procédure d’insalubrité

Toute personne ayant connaissance de faits révélant l’insalubrité d’un logement est en droit d’en avertir la mairie de sa commune (le maire ou le service d’hygiène et de santé), par tout moyen (téléphone, courrier…). Le service concerné ou l’Agence régionale de santé intervient alors pour visiter le logement et établir un rapport, basé sur la grille d’évaluation de l’insalubrité.

Si celle-ci est avérée, le préfet se saisit du dossier : il consulte une commission départementale compétente en matière d’environnement, de risques sanitaires et technologiques et en informe le propriétaire des lieux afin qu’il puisse émettre ses propres observations.

Après avis de la commission, le préfet prend un arrêté d’insalubrité qui peut être remédiable (des travaux sont exigés dans un certain délai et le logement est temporairement inhabitable) ou irrémédiable (interdiction définitive d’habiter dans les lieux).

L’insalubrité remédiable

Dans ce cas là, le propriétaire est notifier de l’arrêté concernant son logement. Il est ainsi obligé d’effectuer les travaux dans un délai déterminé par l’arrêté. En cas de non-respect, il s’expose alors à une amende maximum de 1 000€ par jour de retard. Le préfet peut également interdire temporairement l’habitation dans le logement pendant cette durée.

L’insalubrité irrémédiable

De même, dans ce cas, le propriétaire est informé de l’arrêté et doit réaliser les travaux si possible sous peine d’amende identique à une insalubrité remédiable. L’interdiction définitive d’habiter dans le logement est alors automatiquement prise mais ne peut pas être supérieur à 1 an. Le préfet peut aussi ordonner l’évacuation immédiate voire même lé démolition.

Le loyer d’un logement insalubre

Les occupants cessent de payer loyer et charges à compter du 1er jour du mois suivant l’arrêté d’insalubrité. Le propriétaire est tenu de reloger ses locataires durant l’interdiction d’habitation. De même, en cas d’interdiction définitive, il se doit de trouver un logement décent aux locataires.

Dans les deux cas, s’il ne remplit pas cette mission, c’est le préfet qui prend en charge l’hébergement des personnes, aux frais du propriétaire, accompagné éventuellement de poursuites pénales.

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