🛡️ L’assurance copropriété couvre les dommages dans les parties communes ou provoqués par le bâtiment.
🏡 La copropriété doit au moins souscrire une assurance responsabilité civile.
📑 Le syndic souscrit l’assurance, déclare et gère les sinistres pour le compte des copropriétaires.
À quoi sert l’assurance copropriété ?
L’assurance copropriété couvre les dommages causés par l’immeuble ou qui pourraient survenir dans les parties communes. Par exemple, si une tuile tombe sur une voiture, l’assurance de la copropriété indemnise le propriétaire du véhicule. Elle intervient aussi si une personne se blesse en glissant dans les escaliers entre deux étages.
L’assurance copropriété protège les copropriétaires. Grâce à elle, ils n’ont rien à débourser pour dédommager les victimes d’un sinistre lié directement aux parties communes.
Mais l’assurance copropriété ne se substitue pas à l’assurance habitation. Les occupants, locataires ou propriétaires, doivent souscrire un contrat personnel pour couvrir leur logement. L’assurance habitation octroie par exemple aux assurés une indemnisation après un incendie dans leur appartement ou dédommage leurs voisins en cas de dégât des eaux causé par leur machine à laver.
L’assurance copropriété est aussi différente de l’assurance propriétaire non-occupant (PNO). Ce contrat individuel permet à un bailleur de protéger son logement, même quand il est vacant.
Une copropriété est un bien immobilier dont la propriété est répartie entre différentes personnes. Dans un immeuble d’habitation, chaque copropriétaire possède un appartement ainsi qu’une fraction des parties communes (hall d’entrée, ascenseur, etc.). La loi du 10 juillet 1965 régit le statut des copropriétés.
Quelles sont les obligations légales d’une assurance copropriété ?
Depuis 2014 et l’article 9-1 de la loi Alur, l’assurance copropriété est obligatoire. Les copropriétaires doivent y adhérer collectivement.
La responsabilité civile obligatoire pour le syndicat de copropriété
La loi leur impose d’adhérer, a minima, à une assurance responsabilité civile. Cette formule indemnise les victimes d’un préjudice corporel ou d’un dommage matériel causé par la copropriété à un tiers.
L’assurance responsabilité civile couvre :
- Les dommages causés par le bâtiment ou un élément du bâtiment ;
- Les personnes affectées au service de l’immeuble dans l’exercice de leurs missions (agents d’entretien, gardien).
En revanche, elle ne couvre pas les sinistres habitation subis par l’assuré. Et dans un contrat d’assurance de copropriété, chaque copropriétaire est considéré comme un assuré. Si une fuite d’eau dans les parties communes se propage chez vous et abîme votre parquet, l’assurance copropriété ne vous indemnise pas.
Une clause du contrat d’assurance de copropriété peut prévoir que les copropriétaires sont des tiers entre eux. Ainsi, l’assureur les indemnisera en cas de dommages à leurs biens causés par l’immeuble.
Les obligations des copropriétaires occupants et non-occupants
Les copropriétaires, c’est-à-dire toutes les personnes qui détiennent un lot, souscrivent collectivement à l’assurance responsabilité civile pour la copropriété, peu importe qu’ils habitent leur logement ou qu’ils aient un locataire qui a déjà souscrit une assurance habitation locataire.
Le plus souvent, le choix de l’assureur et du contrat se fait lors de l’assemblée de copropriété.
Les copropriétaires paient ensemble l’assurance copropriété. La participation de chacun se fait au prorata de ses parts dans l’immeuble. La dépense est intégrée dans les charges mensuelles ou trimestrielles.
Mais l’assurance copropriété n’est pas la seule à être obligatoire ! Les propriétaires doivent en plus adhérer à :
- Une assurance habitation s’ils vivent dans leur bien ;
- Une assurance propriétaire non occupant si le bien est loué ou s’il s’agit d’une résidence secondaire.
Enfin, les bailleurs doivent vérifier que leurs locataires ont bien souscrit une assurance habitation.
Les obligations du syndic de copropriété
Lorsque le syndic est professionnel, il doit souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle. Elle couvre les dommages que le syndic pourrait causer à la copropriété, aux copropriétaires ou à autrui dans l’exercice de ses missions.
Lorsque le syndic est bénévole, l’assurance responsabilité civile pour couvrir ses missions n’est pas obligatoire. Cependant, elle s’avère utile pour protéger les personnes qui exercent cette responsabilité.
Que se passe-t-il en cas d’absence d’assurance copropriété ?
En cas de sinistre, si l’immeuble n’est pas assuré, les copropriétaires devront indemniser la victime pour les dommages matériels subis ou le préjudice corporel.
Les copropriétaires pourront éventuellement se retourner contre le syndic s’il a commis une faute (par exemple s’il a oublié de renouveler l’adhésion) pour être remboursé.
À noter
La loi ne prévoit aucune sanction si l’immeuble n’est pas assuré au titre de la responsabilité civile.
Quelles sont les garanties indispensables d’une assurance copropriété ?
L’assurance responsabilité civile est la seule obligatoire pour une copropriété. Néanmoins, elle s’avère insuffisante pour couvrir l’ensemble des dommages qui pourraient affecter le bien immobilier ou qu’il pourrait causer. C’est pourquoi de nombreux copropriétaires ajoutent des garanties d’assurance habitation à leur contrat.
L’assurance multirisque immeuble
Les assureurs proposent d’adhérer à une assurance multirisque immeuble afin de prendre en charge les dommages non couverts par la responsabilité civile. Elle garantit une indemnisation pour les dégâts causés à l’immeuble par :
- Un incendie ;
- Un évènement électrique ;
- La foudre ;
- Un dégât des eaux ;
- Le gel ;
- Un évènement climatique (inondation, tornade, grêle…) ;
- Une catastrophe technologique ;
- Un attentat.
Elle peut parfois inclure une garantie bris de glace, qui protège vitres et glaces des parties communes ainsi qu’une garantie vol et cambriolage, toujours pour les parties communes.
Le contenu d’un contrat multirisque copropriété varie d’un assureur à l’autre. Avant de souscrire votre assurance copropriété, un comparatif s’impose pour trouver la meilleure offre !
Les autres garanties
Les assureurs vous donnent aussi la possibilité de compléter votre contrat avec des garanties supplémentaires comme :
- La protection juridique afin de bénéficier d’un accompagnement en cas de litige entre la copropriété et un tiers ;
- La responsabilité civile du syndic bénévole et du conseil syndical ;
- Le paiement des honoraires des experts mandatés par la copropriété ;
- Les frais de recherche de fuite d’eau ;
- Les dommages électriques provoqués par un appareil en surtension ;
- Les frais de déblayage des décombres.
- Une prise en charge en cas d’engorgement et de refoulement des égouts ;
- Une prise en charge en cas d’effondrement du bâtiment.
Ces garanties sont également incluses dans les contrats d’assurance multirisque habitation (MRH) proposés aux particuliers.
Quel est le rôle d’un syndic dans la gestion d’une assurance en copropriété ?
Qu’il soit bénévole ou professionnel, le syndic joue un rôle clé dans l’assurance de la copropriété.
La souscription et la gestion du contrat d’assurance
Le syndic doit inscrire la souscription d’une assurance copropriété à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Il présente à cette occasion des devis obtenus par exemple grâce à un comparateur d’assurance copropriété afin que les copropriétaires puissent comparer les contrats, le prix de l’assurance copropriété et faire leur choix. La décision est soumise au vote et se prend à la majorité.
Le syndic effectue alors les démarches pour souscrire à l’assurance choisie par les copropriétaires. Aucune majorité ne se dégage lors de l’assemblée générale ? La loi prévoit que « En cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l’article L. 112-1 du code des assurances ».
Enfin, il s’acquitte du paiement de la prime d’assurance au nom des copropriétaires.
La gestion des sinistres
Le syndic doit également déclarer les sinistres qui ont pris naissance dans les parties communes à la compagnie d’assurance.
La déclaration de sinistre se fait dans les cinq jours. Les copropriétaires doivent donc rapidement prévenir le syndic en cas de problème !
Il doit en outre assurer certaines démarches. Par exemple, après un dégât des eaux, il doit mandater une entreprise pour rechercher l’origine de la fuite.
Enfin, il assure le suivi du dossier, notamment en relançant les différents assureurs et en communiquant les pièces nécessaires au calcul de l’indemnisation.
À savoir :
Grâce à la convention IRSI (» indemnisation et de recours des sinistres immeubles) un seul assureur gère le dossier. L’assurance de la copropriété indemnise les victimes quand le montant des dégâts est inférieur à 1 600 euros. Si le montant est supérieur, elle mandate les experts, indemnise et peut se retourner contre les assureurs des autres parties pour obtenir un remboursement.
Foire aux questions (FAQ)
Quelles sont les assurances obligatoires pour une copropriété ?
La copropriété doit être obligatoirement protégée par une assurance responsabilité civile copropriété. Les occupants doivent en plus souscrire une assurance habitation. Les propriétaires qui mettent leur logement en location doivent adhérer à une assurance propriétaire non-occupant (PNO).
Quel est le tarif d’une assurance copropriété ?
Le tarif de l’assurance copropriété dépend du niveau de protection, de la région, de la taille de la copropriété et de l’assureur. Pour une assurance copropriété de base, le prix au mètre carré ne dépasse pas quelques centimes par mètre carré. Une formule plus complète peut coûter plus de 3 euros par mètre carré et par an.
Qui paie l’assurance de la copropriété ?
L’assurance de la copropriété est payée par l’ensemble des copropriétaires, au prorata des tantièmes que chacun détient. Cependant, pour faciliter les démarches, le syndic s’occupe de collecter la somme nécessaire dans les charges de copropriété et de régler la prime auprès de l’assureur.
Est-ce qu’un syndic bénévole est obligé de souscrire une assurance ?
Un syndic bénévole n’est pas obligé de souscrire une assurance pour couvrir ses activités. Seuls les syndics professionnels doivent détenir une telle assurance. Mais cette précaution permet de protéger les membres du syndic. L’assurance du syndic bénévole peut parfois être comprise dans l’assurance multirisque de l’immeuble.
Pourquoi souscrire une assurance copropriété ?
L’assurance responsabilité civile est obligatoire en copropriété. Elle permet aux copropriétaires de ne pas devoir payer de leur poche si un sinistre survient dans les parties communes ou si l’immeuble est à l’origine d’un dommage matériel ou d’un préjudice corporel.
Qui doit faire la recherche de fuite en copropriété ?
Lorsque la fuite intervient dans les parties communes, le syndic mandate un professionnel pour rechercher l’origine du désordre. Si le dégât des eaux a lieu dans une partie privative (appartement ou cave), c’est l’assurance de l’occupant qui s’occupe de gérer le sinistre.