Crédit immobilier : les banques demandent la fin des règles contraignantes du HCSF
Les conditions d’accès au crédit immobilier pourraient-elles être assouplies ? La Fédération bancaire française (FBF) souhaite supprimer le caractère contraignant des règles imposées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Ces dernières limitent notamment le taux d’effort des emprunteurs à 35 % et la durée des prêts immobiliers à 25 ans dans la majorité des situations. Pour les banques, ce cadre limiterait inutilement leur capacité à financer certains ménages.
Un taux d’effort actuellement limité à 35 %
Depuis le 1er janvier 2022, les établissements bancaires doivent respecter plusieurs critères lorsqu’ils accordent un crédit immobilier. Le principal concerne le taux d’effort, qui ne doit en principe pas dépasser 35 % des revenus de l’emprunteur. Ce calcul prend en compte les mensualités du crédit, mais aussi le coût de l’assurance emprunteur.
La durée du financement est, quant à elle, généralement limitée à 25 ans. Elle peut atteindre 27 ans dans certaines situations lorsque l’entrée dans le logement est décalée, notamment pour un logement neuf ou un bien ancien nécessitant des travaux importants.
Les banques disposent toutefois d’une marge de flexibilité. Elles peuvent déroger aux critères du HCSF pour 20 % de leur production trimestrielle de nouveaux crédits immobiliers. Une partie de cette enveloppe doit être réservée aux acquisitions de résidences principales et aux primo-accédants.
Pourquoi les banques veulent-elles davantage de liberté ?
Dans une série de propositions formulées en vue de 2027, la Fédération bancaire française demande de « supprimer le caractère contraignant » des règles fixées par le HCSF. Selon la fédération, le cadre actuel peut pénaliser certains profils dont la situation financière permettrait pourtant de supporter un crédit.
Elle cite notamment les primo-accédants qui peuvent disposer de revenus plus faibles au début de leur vie professionnelle. Elle concerne aussi certains ménages bénéficiant d’un reste à vivre important malgré un taux d’effort supérieur à 35 %. Les banques souhaitent ainsi disposer de davantage de liberté pour apprécier elles-mêmes le risque associé à chaque dossier.
Les règles du HCSF protègent aussi les emprunteurs
Ces limitations n’ont cependant pas été instaurées uniquement pour encadrer les banques. Elles visent également à éviter un endettement excessif des ménages et à préserver la stabilité du système financier.
Une analyse publiée en 2025 par la Direction générale du Trésor concluait notamment que l’encadrement avait permis de réduire le taux d’effort moyen des emprunteurs. C’est la contrepartie d’une augmentation de la durée moyenne des crédits.
Elle estimait également que les ménages les moins aisés étaient principalement écartés du marché immobilier par le niveau des taux d’intérêt, plutôt que par les seules règles du HCSF.
Le débat oppose donc deux enjeux. Tout d’abord, faciliter l’accès au financement pour certains profils. Et cela en évitant que les ménages ne supportent des mensualités trop importantes par rapport à leurs revenus.
L’assurance emprunteur compte dans les 35 %
Pour les candidats à l’achat immobilier, le coût de l’assurance de prêt a une importance particulière. L’assurance emprunteur est intégrée aux charges prises en compte pour calculer le taux d’effort de 35 %.
Réduire son coût peut donc permettre d’alléger la mensualité globale associée au financement. Depuis la loi Lemoine, un emprunteur peut par ailleurs changer d’assurance de prêt à tout moment, sans attendre la date anniversaire de son contrat, sous réserve de respecter l’équivalence des garanties exigées par la banque.
Comparer les assurances emprunteur peut ainsi permettre de rechercher un contrat adapté à son profil et à son crédit, tout en réduisant potentiellement le coût global du financement.
Aucun changement des règles pour le moment
Pour les particuliers qui souhaitent acheter un logement, les règles actuelles restent pleinement applicables. La proposition de la FBF ne constitue ni une réforme adoptée ni l’annonce de la suppression prochaine de la règle des 35 %.
Les banques continuent donc d’étudier les dossiers en respectant le cadre fixé par le HCSF et leurs propres critères d’octroi.
La demande de la Fédération bancaire française relance néanmoins le débat sur l’accès au crédit immobilier. Un éventuel assouplissement pourrait offrir davantage de latitude aux banques pour financer certains profils, mais il nécessiterait une modification du cadre actuellement en vigueur.
