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Demander une servitude de passage

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La servitude de passage permet à un propriétaire d’accéder à la voie publique par le terrain de son voisin. Tout savoir sur ce droit fondamental en habitation.

Définition de la servitude de passage

Qu’est-ce qu’une servitude de passage ?

La loi permet aux propriétaires de terrains dont l’accès est compliqué voire impossible une solution. C’est la servitude de passage chez le voisin. Cependant, on distingue deux cas :

  • Dans le cas d’un terrain enclavé, la loi estime que le propriétaire du terrain a un droit de passage sur une propriété voisine. On est alors dans le cas d’une servitude légale, et le voisin ne peut pas s’y opposer ;
  • Dans le cas d’un terrain difficile d’accès, mais pas enclavé, le propriétaire doit avoir l’accord de son voisin. On parle de servitude conventionnelle.

Quelles sont les conditions ?

Mais alors, comment distinguer un terrain enclavé d’un terrain difficile d’accès ? Tout simplement, il faut qu’il n’y ait aucun moyen d’accéder à la voie publique autrement qu’en passant par le terrain du voisin. La servitude légale existe lorsqu’il n’y a aucune issue ou une issue insuffisante (article 682 du Code civil). L’installation de canalisations ou l’approvisionnement en électricité peuvent aussi être des motifs.

Pour passer sur le terrain de son voisin, il faut respecter ces conditions :

  • Prendre le passage le plus court vers la voie publique ;
  • Passer par l’endroit le moins dommageable pour le propriétaire ;
  • Verser une indemnité au voisin à l’amiable ou par un juge.

Quelle est la durée de validité du droit ?

Une servitude de passage n’est pas éternelle. La loi française limite ce droit à 30 ans. Si ce droit n’est pas utilisé pendant une longue période, il peut être remis en cause à la fin de cette période de validité.

Quelle différence entre servitude et droit de passage ?

Le saviez-vous ? Servitude de passage et droit de passage ne sont pas des synonymes, bien que les deux expressions se recoupent.

La servitude est une contrainte imposée au propriétaire d’un bien au bénéfice du propriétaire d’un autre bien. Par exemple, le droit de puisage, c’est-à-dire le droit d’aller puiser dans le puits du voisin). Le droit de passage est donc un type de servitude. Cependant, le droit de passage se limite à une action très précise : l’accès à la voie publique par le terrain d’un autre propriétaire. Par extension, on parle de servitude de passage.

Demander une servitude de passage

A l’amiable avec le voisin

Dans un premier temps, rien de mieux que de discuter avec son voisin. Si vous êtes en relative bonne entente, il n’y a pas de raison qu’il n’accepte pas cette servitude de passage. Pour cela, parlez-lui de ce droit et de l’indemnité que vous pourriez lui verser au vu de la gêne occasionnée. Le montant peut dépendre de différents critères :

  • Les dommages causés par la création du droit de passage (construction, arbres arrachés…) ;
  • Les dommages causés par l’utilisation du passage (bruit, allers-retours…) ;
  • Les dommages causés par la moins-value qui peut frapper le fonds servant.

Ensuite, convenez avec votre voisin, qui est le propriétaire du fonds servant, le tracé de la servitude. Il doit être le trajet le plus court vers la voie publique, ou alors celui qui cause le moins de problème à votre voisin (article 683 du Code civil).

Le droit de passage est fixé par un document qui ne peut être modifié que par un accord commun entre les deux propriétaires.

Voici un exemple de lettre de demande de servitude de passage :

Litige devant le tribunal

Si vous n’avez pas obtenu de votre voisin son accord pour la servitude de passage, tournez-vous vers le tribunal de grande instance (TGI) auquel vous êtes rattaché. Pour un tel dossier, vous devez vous munir de :

  • Une demande de servitude écrite par vous et destinée à votre voisin, montrant que vous avez tenté un accord amiable ;
  • Votre titre de propriété ;
  • Une copie du cadastre.

Envoyez ensuite votre dossier par lettre recommandée avec accusé de réception au tribunal, ou rendez-vous directement dans les locaux du tribunal. C’est le juge qui établira le montant de l’indemnisation ainsi que le tracé du droit de passage pour mettre fin au litige entre voisins.

Fin du droit de passage

Le droit de passage a 30 ans de validité, mais il peut se terminer avant dans certains cas. Si le terrain n’est plus enclavé, par exemple si une route l’a relié à la voie publique, il n’y a plus alors de nécessité de servitude de passage. Les deux propriétaires peuvent alors constater à l’amiable la cessation du droit de passage, ou confier le dossier à la justice.

Les articles 703 et 710 du Code civil reconnaissent 4 manières de faire cesser une servitude de passage :

  • Impossibilité de l’utiliser ;
  • Confusion des fonds servants et dominants ;
  • Non-usage au bout de 30 ans ;
  • Modification conventionnelle ou renonciation du propriétaire du fonds dominant.
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