Propriétaires-bailleurs : des astuces pour optimiser votre recherche de locataires

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Vous proposez un ou plusieurs logements à la location et souhaitez améliorer votre rentabilité ? En vous affranchissant des agences immobilières pour la recherche de locataire, vous maîtrisez mieux le profil des candidats retenus et réalisez des économies substantielles. Aujourd’hui, de nombreuses ressources permettent d’y arriver, pour peu d’y accorder un minimum de temps et de
méthodologie. Voici comment s’y prendre.

Les avantages de la location entre particuliers

Rentabiliser son investissement

La location de particulier à particulier est loin d’être marginale : en France, 64 % des bailleurs font le choix de ne pas passer par une agence, selon l’enquête Logement Insee 2013. Leur motivation première : réaliser des économies en évitant les honoraires.

En effet, ces derniers sont en général équivalents à un mois de loyer et, contrairement à la part que doit payer le locataire, ils ne sont pas plafonnés par la loi pour les propriétaires. Ainsi, en menant soi-même sa recherche de locataire, les économies à la clé peuvent s’avérer très appréciables et amélioreront la rentabilité de votre investissement.

De plus, avec la recrudescence du marché de la location entre particuliers, de nouveaux services en ligne ont vu le jour afin d’aider les bailleurs à gérer eux-mêmes leurs locations, et ce pour des tarifs généralement très modestes par rapport à ceux des agences.

Bien sélectionner les candidats à la location

Ainsi, les propriétaires peuvent assurer sans difficulté leur gestion locative à moindre coût, tout en respectant une législation qui évolue fréquemment. De plus, ces plateformes proposent souvent une assistance juridique ou fiscale en cas de question ou de litige à résoudre.

Enfin, lorsqu’il s’agit de confier un logement qui représente en général un lourd investissement, parfois rénové de ses propres mains, il est normal qu’un propriétaire se soucie de la sélection des candidats locataires. Dégradations, nuisances, impayés, les conséquences d’un mauvais choix
peuvent être lourdes de conséquences.

Quoi de mieux, pour rester serein, que de procéder soi-même à cette étape ? La location de particulier à particulier permet de garder le contrôle sur qui occupera son logement plutôt que de confier cette tâche à un intermédiaire qui n’aura peut-être pas le même degré d’implication. Avec un minimum de méthodologie, pas de raison de ne pas y arriver !

Quelques conseils pour trouver le locataire idéal

Être attentif aux justificatifs

La plupart des bailleurs sont très dépendants de la régularité des loyers pour pouvoir rembourser correctement leur prêt. Ainsi, il est avant tout indispensable de s’assurer de la solvabilité de son futur locataire en lui réclamant les justificatifs de son activité et de ses ressources, dans le respect de ce qui est autorisé par la loi : contrat de travail, attestation employeur, avis d’imposition, trois derniers bulletins de salaire,…

En recoupant les informations contenues dans ces documents, on peut
aisément vérifier les éventuelles incohérences, qui traduiraient un dossier falsifié (environ 20 % des cas selon la FNAIM). Commencez par exemple en utilisant le site des impôts pour vérifier l’authenticité de l’avis d’imposition. Comparez également les sommes indiquées sur le contrat de travail avec celles présentes sur les fiches de salaire.

S’il est courant de réclamer au locataire des revenus d’au moins 3 fois le loyer, il ne faut pas oublier que rien ne vous y oblige. Il convient de faire preuve de discernement : un candidat qui gagne un peu moins mais dont l’emploi est stable est sans doute un profil plus rassurant qu’une personne aux revenus supérieurs mais plus instables, ou ayant un train de vie inadapté.

Preuves et garanties de sérieux

Mais des revenus suffisants ne garantissent pas la qualité d’un locataire en termes de nuisances ou de dégradations. Il conviendra donc d’être attentif aux différents indices permettant d’évaluer l’aspect sérieux et consciencieux du locataire : ponctualité, réactivité, qualité des échanges, intérêt pour le bien lors de la visite… Si l’erreur reste toujours possible, faire attention au « feeling » et aux petits détails de comportement peut vous en prémunir.

Un soin particulier doit être porté aux garanties : le propriétaire a en effet le droit de demander qu’une personne physique se porte caution, et d’exiger les mêmes justificatifs pour elle que ceux du locataire. Mais il faut savoir que les garants eux-mêmes ne s’avèrent pas toujours fiables, et il peut être judicieux de préférer une garantie telle que Visale (gratuite) ou une assurance contre les loyers impayés (payante).

Quel service utiliser pour sa recherche de locataire ?

Pour trouver leur futur locataire, les propriétaires peuvent utiliser les sites de petites annonces, souvent payants, mais qui bénéficient en général d’une large audience. En revanche, cela implique de diffuser ses coordonnées, et donc de recevoir souvent de très nombreux appels ou e-mails auxquels
il faut répondre en répétant les mêmes informations, ce qui peut être fastidieux dans les zones tendues.

En outre, une bonne partie de ces contacts sont peu qualifiés (demande inadaptée ou garanties insuffisantes), ce qui représente une perte de temps. Une solution alternative peut être de faire appel à un système de mise en relation inversée, utilisé notamment sur la plateforme LocService.fr. Sur ce site de location entre particuliers, ce sont les propriétaires qui prennent contact directement avec les locataires, après avoir examiné les candidatures qu’ils reçoivent dans leur espace en ligne.

En plus d’offrir une meilleure efficacité dans la mise en relation, ce système préserve la tranquillité des propriétaires : ils dialoguent uniquement avec les candidats qu’ils ont choisis. De plus, LocService.fr a l’avantage d’être gratuit pour les propriétaires ou pour les personnes proposant une colocation.

Choisir une assurance propriétaire non-occupant

Si vous êtes bailleur, vous pouvez souscrire une assurance PNO afin de couvrir tous les risques de sinistres. Et ce même si votre logement est vacant ou avec un hébergé à titre gratuit. Sachez que l’assurance PNO est obligatoire pour les propriétaires de biens en copropriété. Pour les autres, elle est facultative.

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