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Bailleurs : faut-il louer son logement vide ou meublé ?

Émilie Martineau - mis à jour le

Propriétaire d’un appartement, est-il avantageux de le mettre en location ? Faut-il privilégier de le louer avec ou sans meubles. Un choix qui n’est pas anodin puisque l’ajout de mobilier change beaucoup de choses au niveau de la rédaction du bail, du montant du loyer, de la déclaration des revenus, de la gestion du bien, de l’assurance habitation

Pourquoi privilégier la location meublée ?

Louer meublé comporte de nombreux avantages, sans cela aucun propriétaire ne s’astreindrait à acheter du mobilier pour le seul confort des locataires.

Une fiscalité avantageuse

Le premier est fiscal : les revenus engendrés par la location sont à déclarer en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme revenus fonciers. Pour les petits appartements meublés (moins de 70 000€ de loyer charges comprises par an), c’est très avantageux : 50% d’abattement forfaitaire. Au-delà de ce seuil annuel, le régime réel s’applique et les charges sont déductibles : à chacun de calculer si ça reste plus rentable qu’une location meublée.

Astuce Malynx !

Vous pouvez également prendre le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), il sera encore plus avantageux pour vous mais les règles à respecter sont plus strictes (recettes supérieures à 23 000€ et supérieures aux revenus d’activité du foyer fiscal).

Une rentabilité mesurée

La rentabilité d’une location meublée peut paraître nettement supérieure à celle d’une location nue, du fait d’un loyer plus élevé et librement réévalué d’un bail à l’autre. Mais les charges sont également plus élevées et il ne faut pas se leurrer : un appartement au loyer excessif aura du mal à séduire les futurs locataires.

Autre avantage non négligeable : la possibilité d’alterner des baux d’un an (ou 9 mois si le locataire est étudiant) et des contrats de location saisonnière beaucoup plus rentables. Mais il faut souffrir pour être riche et enchaînement des locataires demande beaucoup d’énergie et de temps en termes de maintenance et de gestion.

Les meubles obligatoires dans une location meublée

Si vous souhaitez louer votre bien meublé, vous devez respecter une liste d’équipements minimum dans le logement pour les baux signés depuis le 1er septembre 2015 :

  • Une literie avec couette ou couverture ;
  • Des volets ou des rideaux dans les chambres ;
  • des plaques de cuisson ;
  • Un micro-onde ou un four ;
  • un réfrigérateur ;
  • un congélateur ou un compartiment congélateur du réfrigérateur ;
  • De la vaisselle ;
  • Des ustensiles de cuisine ;
  • Une table ;
  • Des sièges ;
  • Des étagères de rangement ;
  • Des luminaires ;
  • Du matériel d’entretien ménager.

En tant que propriétaire non-occupant, vous devez donc être prêt à remplacer à tout moment un de ces équipements en cas de panne !

Assurance habitation meublée

Quid du logement loué vide

La location nue a pour principal intérêt d’être moins chronophage : les locataires restent plus longtemps (baux de 3 ans) et sont moins exigeants (loyers moins chers, pas de maintenance des meubles à garantir). En revanche, le risque de loyers impayés est plus élevé.

Si le logement vide est financièrement moins attrayant pour le bailleur (loyers plus bas et soumis à l’IRL, revenus fonciers), les charges sont nettement moins élevées, ce qui peut peser sur la balance de la rentabilité. Par ailleurs, le locataire doit prévenir de son départ 3 mois à l’avance, contrairement à un mois pour les meublés, ce qui limite le risque de vacance de location.

À noter enfin que l’idée selon laquelle il est plus difficile de se séparer d’un locataire lorsque le logement est vide est fausse : l’expulsion d’un occupant est tout aussi difficile dans un logement meublé et la loi de cohésion sociale du 18 janvier 2005 a nettement renforcé la protection des locataires.

Les règles à respecter dans les deux cas

Certaines règles s’appliquent autant pour un logement vide que pour un meublé, comme par exemple :

  • le dossier de candidature du locataire ;
  • les éventuels frais d’agence immobilière ;
  • les règles encadrant la caution ;
  • les critères à respecter dans le cadre des logements décents ;
  • les règles encadrant les loyers ;
  • les charges locatives ;
  • la sous-location ;
  • les travaux ;
  • l’assurance habitation.

Notez néanmoins que dans le cadre du bail mobilité, certaines règles régissant les locations meublées peuvent légèrement être différentes afin de faciliter les relations entre bailleurs et locataires.

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