La Loi Nogal pour louer en confiance

Petit historique de la loi Nogal

Le 10 décembre 2018, le Premier ministre Edouard Philippe a demandé au député Mickaël Nogal de trouver des solutions pour renouer la confiance entre les propriétaires et les locataires. Il s’agit donc à la fois de redonner confiance aux bailleurs, pour minimiser leurs risques, par exemple les impayés, et de sécuriser les locataires.

Le député de Haute-Garonne Mickaël Nogal, qui appartient au groupe LREM, a donc remis son rapport complet le 18 juin 2019 au gouvernement Philippe. Ce rapport Nogal comprend 37 propositions pour « louer en confiance », inspirées notamment de nombreuses rencontres avec des professionnels de l’immobilier, des syndicats, des start-up, acteurs publics et associatifs, chercheurs…

Renforcer la confiance entre bailleurs et locataires

Expulsions, dépôt de garantie et vétusté

« Il faut protéger les intérêts patrimoniaux du propriétaire pour éviter qu’il ne se désengage tout en garantissant au locataire un usage raisonnablement paisible de son domicile », peut-on lire dans le rapport Nogal. Selon le député, la relation entre bailleur et locataire n’est pas si mauvaise que cela en France : on constate peu d’impayés et les bailleurs font souvent les réparations dans les délais. Cependant, il remarque certains « nœuds à conflit » :

• Les expulsions de locataire ;
• La restitution du dépôt de garantie ;
• La prise en compte de la vétusté des biens.

Concernant les expulsions, Mickaël Nogal propose de mettre en place un observatoire des délais de traitement des procédures d’expulsion pour mieux connaître les problèmes que ces dernières soulèvent. En matière de dépôt de garantie, il propose que ce soit un organisme agréé qui conserve ce dépôt jusqu’au terme de la location, avant de le reverser sur une entente entre les deux parties. Enfin, pour davantage de clarté sur la vétusté des biens, il souhaite que l’on élabore une grille de vétusté.

Garanties de loyer et honoraires des agents immobiliers

Selon le rapport Nogal, la confiance passe surtout par les garanties de solvabilité. Il faut donc prémunir le bailleur contre les impayés et renforcer la position du locataire. Le rapport préconise aussi un plafonnement des honoraires des agents immobiliers pour faciliter l’accès au logement.

Mickaël Nogal rapporte que le dispositif Visale, qui permet une garantie financière face au risque d’impayé, est efficient. Il souffre tout de même d’une certaine méconnaissance des bailleurs. La garantie contre les loyers impayés (GLI), elle, a des limites pour les différents acteurs immobiliers. Le député a remarqué l’émergence, en parallèle, d’assurances ou start-up qui couvrent le locataire en cas de loyer impayé contre une partie du loyer.  

Les honoraires des agents immobiliers pouvaient aussi être un frein à la location. Depuis la loi Alur, de nombreux progrès ont été constatés. Cependant, pour les petites surfaces (20m²), une tension demeure et les honoraires restent trop élevés. Le rapport Nogal préconise une réflexion nouvelle sur le mode de calcul de ces plafonds d’honoraires en lien avec le réel coût de la prestation.

Loi Nogal : information et communication

Autre volet, moins important, de ce rapport : le renforcement des notices informatives et l’encouragement de la bonne entente. Pour cela, le député Nogal veut que sur les contrats de bail, la prévention des litiges soit mieux mise en valeur et qu’un guide à l’adresse des bailleurs soit rédigé.

Le décret 2015-1681 oblige les copropriétés à informer les occupants sur les décisions prise en assemblée. Mais l’information étant difficile à avoir, la plupart du temps, le rapport Nogal demande à ce qu’une communication soit faite à l’adresse mail du locataire par le bailleur copropriétaire.

Le retour des investisseurs institutionnels

Le rapport préconise le retour des bailleurs institutionnels sur le marché locatif. Mickaël Nogal veut engager « une réflexion en vue d’identifier les obstacles et les conditions favorables à une mobilisation du foncier public au bénéfice de l’investissement locatif résidentiel par les investisseurs institutionnels ». Selon lui, ces derniers présentent de grands avantages, par exemple dans la gestion des immeubles. Une réflexion pourra aussi être menée sur le foncier privé dans le cadre de reconversions urbaines ou réhabilitations.

Une sécurisation de la location

Une protection optimale contre les impayés

La principale crainte des propriétaires bailleurs semble être le risque des loyers impayés ou payés avec retard, avant même la dégradation de leur bien. Selon la mission parlementaire, les agents immobiliers conseillent souvent la GLI à leurs clients. Autres alternatives : la caution, Visale…

Mickaël Nogal veut sortir « d’un jeu d’acteurs perdant-perdant » et privilégier un « nouveau modèle de mandat gagnant-gagnant ». Le mandat de gestion locative qu’il propose comporte trois éléments :

• Une garantie par l’administrateur de biens au bénéfice du propriétaire ;
• Une assurance couvrant les administrateurs de biens sans les déresponsabiliser ;
• Des administrateurs de biens libérés des critères d’exclusion imposés par les assurances.

Renforcer la formation des agents immobiliers

Avant de proposer de mettre à niveau la formation des agents immobiliers, le rapport Nogal rappelle que « bailleurs et locataires ne devraient pas douter de la compétence des agents qui gèrent leurs dossiers ». Selon le texte, les conditions exigées pour la délivrance de la carte professionnelle devraient être revisitées.

La loi Nogal prévoit donc deux changements :

• Ouvrir l’accès à la profession de tous les diplômés du niveau 6 peu importe la spécialité ;
• Assortir l’accès à la profession d’une exigence de formation minimale en immobilier.

Le but indirect est donc de renouer la confiance que les gens ont envers les agents immobiliers et en leur formation. Un contrôle est prévu, afin de lutter contre les marchands de sommeil et sanctionner tout type de discrimination dans la location.

Création de la certification Immo+

La proposition de loi Nogal envisage la mise en place d’une certification Immo+, en concertation avec les professionnels du secteur, pour mettre en valeur les administrateurs de biens qui offrent des prestations de qualité. L’objectif est de donner confiance aux bailleurs pour qu’ils passent par leur intermédiaire, assurés de leur bonne gestion administrative, comptable et technique, ainsi que leur accompagnement.

Une mobilisation du parc locatif privé

Diminuer la vacance, soutenir les bailleurs

En renforçant la confiance entre les bailleurs et les locataires, la loi Nogal pense encourager les propriétaires de logements vacants à mettre ceux-ci en location. Pour rappel, l’Insee estime qu’il y a 2,8 millions de logements vacants en France (2015). Les politiques locales telles que Action Cœur de Ville n’ont pas permis de réduire les taux de vacance.

Le rapport Nogal préconise ainsi de concentrer ses efforts sur l’investissement locatif à venir, et non les potentiels logements vacants actuels. Il souhaite ainsi un dispositif puissant de crédit d’impôt en faveur de l’investissement locatif, aussi bien dans l’ancien que dans le neuf.

Prolonger « Louer solidaire » et favoriser l’intermédiation locative

Le parc privé est mobilisé à des fins sociales par le plan quinquennal 2018-2022 (Logement d’abord). Les bailleurs qui adhèrent à la convention de l’Anah peuvent bénéficier d’un avantage fiscal, contre l’engagement d’un loyer maximal et voué à foyer à revenus modestes.

Pour continuer la politique sociale du logement, le rapport propose de reconduire le dispositif Louer solidaire jusqu’au 31 décembre 2022. Logement d’abord peut aussi être le cadre d’un meilleur accompagnement de l’intermédiation locative dans les années à venir.

Soutenir la rénovation énergétique

Le dernier point de la loi Nogal est la rénovation énergétique, chère au gouvernement Philippe. L’auteur du rapport parlementaire rappelle qu’un logement sur deux peut être qualifié de passoire thermique (étiquettes F et G). Dans le parc locatif privé, contrairement au parc social ou aux propriétés, la rénovation énergétique n’a que très peu avancé.

Mickaël Nogal propose donc d’attribuer le CITE aux bailleurs qui pratiquent des loyers modérés accessibles aux personnes modestes, pour le cibler davantage sur les ménages exposés à la précarité énergétique. Avant octroi du CITE, les propriétaires de passoires thermiques auront obligation de faire un audit énergétique.

Les 37 mesures de la proposition de loi Nogal

Foire aux questions (FAQ)