Le député Mickaël Nogal a présenté à l’Assemblée nationale de nombreuses mesures pour améliorer la relation entre le bailleur et le locataire. Voici un guide pour tout comprendre sur la proposition de loi Nogal.
Petit historique de la loi Nogal
Le 10 décembre 2018, le Premier ministre Edouard Philippe a demandé au député Mickaël Nogal de trouver des solutions pour renouer la confiance entre les propriétaires et les locataires. Il s’agit donc à la fois de redonner confiance aux bailleurs, pour minimiser leurs risques, par exemple les impayés, et de sécuriser les locataires.
Le député de Haute-Garonne Mickaël Nogal, qui appartient au groupe LREM, a donc remis son rapport complet le 18 juin 2019 au gouvernement Philippe. Ce rapport Nogal comprend 37 propositions pour « louer en confiance », inspirées notamment de nombreuses rencontres avec des professionnels de l’immobilier, des syndicats, des start-up, acteurs publics et associatifs, chercheurs…
Renforcer la confiance entre bailleurs et locataires
Expulsions, dépôt de garantie et vétusté
« Il faut protéger les intérêts patrimoniaux du propriétaire pour éviter qu’il ne se désengage tout en garantissant au locataire un usage raisonnablement paisible de son domicile », peut-on lire dans le rapport Nogal. Selon le député, la relation entre bailleur et locataire n’est pas si mauvaise que cela en France : on constate peu d’impayés et les bailleurs font souvent les réparations dans les délais. Cependant, il remarque certains « nœuds à conflit » :
- Les expulsions de locataire ;
- La restitution du dépôt de garantie ;
- La prise en compte de la vétusté des biens.
Concernant les expulsions, Mickaël Nogal propose de mettre en place un observatoire des délais de traitement des procédures d’expulsion pour mieux connaître les problèmes que ces dernières soulèvent. En matière de dépôt de garantie, il propose que ce soit un organisme agréé qui conserve ce dépôt jusqu’au terme de la location, avant de le reverser sur une entente entre les deux parties. Enfin, pour davantage de clarté sur la vétusté des biens, il souhaite que l’on élabore une grille de vétusté.
Garanties de loyer et honoraires des agents immobiliers
Selon le rapport Nogal, la confiance passe surtout par les garanties de solvabilité. Il faut donc prémunir le bailleur contre les impayés et renforcer la position du locataire. Le rapport préconise aussi un plafonnement des honoraires des agents immobiliers pour faciliter l’accès au logement.
Mickaël Nogal rapporte que le dispositif Visale, qui permet une garantie financière face au risque d’impayé, est efficient. Il souffre tout de même d’une certaine méconnaissance des bailleurs. La garantie contre les loyers impayés (GLI), elle, a des limites pour les différents acteurs immobiliers. Le député a remarqué l’émergence, en parallèle, d’assurances ou start-up qui couvrent le locataire en cas de loyer impayé contre une partie du loyer.
Les honoraires des agents immobiliers pouvaient aussi être un frein à la location. Depuis la loi Alur, de nombreux progrès ont été constatés. Cependant, pour les petites surfaces (20m²), une tension demeure et les honoraires restent trop élevés. Le rapport Nogal préconise une réflexion nouvelle sur le mode de calcul de ces plafonds d’honoraires en lien avec le réel coût de la prestation.
Loi Nogal : information et communication
Autre volet, moins important, de ce rapport : le renforcement des notices informatives et l’encouragement de la bonne entente. Pour cela, le député Nogal veut que sur les contrats de bail, la prévention des litiges soit mieux mise en valeur et qu’un guide à l’adresse des bailleurs soit rédigé.
Le décret 2015-1681 oblige les copropriétés à informer les occupants sur les décisions prise en assemblée. Mais l’information étant difficile à avoir, la plupart du temps, le rapport Nogal demande à ce qu’une communication soit faite à l’adresse mail du locataire par le bailleur copropriétaire.
Le retour des investisseurs institutionnels
Le rapport préconise le retour des bailleurs institutionnels sur le marché locatif. Mickaël Nogal veut engager « une réflexion en vue d’identifier les obstacles et les conditions favorables à une mobilisation du foncier public au bénéfice de l’investissement locatif résidentiel par les investisseurs institutionnels ». Selon lui, ces derniers présentent de grands avantages, par exemple dans la gestion des immeubles. Une réflexion pourra aussi être menée sur le foncier privé dans le cadre de reconversions urbaines ou réhabilitations.
Une sécurisation de la location
Une protection optimale contre les impayés
La principale crainte des propriétaires bailleurs semble être le risque des loyers impayés ou payés avec retard, avant même la dégradation de leur bien. Selon la mission parlementaire, les agents immobiliers conseillent souvent la GLI à leurs clients. Autres alternatives : la caution, Visale…
Mickaël Nogal veut sortir « d’un jeu d’acteurs perdant-perdant » et privilégier un « nouveau modèle de mandat gagnant-gagnant ». Le mandat de gestion locative qu’il propose comporte trois éléments :
- Une garantie par l’administrateur de biens au bénéfice du propriétaire ;
- Une assurance couvrant les administrateurs de biens sans les déresponsabiliser ;
- Des administrateurs de biens libérés des critères d’exclusion imposés par les assurances.
Renforcer la formation des agents immobiliers
Avant de proposer de mettre à niveau la formation des agents immobiliers, le rapport Nogal rappelle que « bailleurs et locataires ne devraient pas douter de la compétence des agents qui gèrent leurs dossiers ». Selon le texte, les conditions exigées pour la délivrance de la carte professionnelle devraient être revisitées.
La loi Nogal prévoit donc deux changements :
- Ouvrir l’accès à la profession de tous les diplômés du niveau 6 peu importe la spécialité ;
- Assortir l’accès à la profession d’une exigence de formation minimale en immobilier.
Le but indirect est donc de renouer la confiance que les gens ont envers les agents immobiliers et en leur formation. Un contrôle est prévu, afin de lutter contre les marchands de sommeil et sanctionner tout type de discrimination dans la location.
Création de la certification Immo+
La proposition de loi Nogal envisage la mise en place d’une certification Immo+, en concertation avec les professionnels du secteur, pour mettre en valeur les administrateurs de biens qui offrent des prestations de qualité. L’objectif est de donner confiance aux bailleurs pour qu’ils passent par leur intermédiaire, assurés de leur bonne gestion administrative, comptable et technique, ainsi que leur accompagnement.
Une mobilisation du parc locatif privé
Diminuer la vacance, soutenir les bailleurs
En renforçant la confiance entre les bailleurs et les locataires, la loi Nogal pense encourager les propriétaires de logements vacants à mettre ceux-ci en location. Pour rappel, l’Insee estime qu’il y a 2,8 millions de logements vacants en France (2015). Les politiques locales telles que Action Cœur de Ville n’ont pas permis de réduire les taux de vacance.
Le rapport Nogal préconise ainsi de concentrer ses efforts sur l’investissement locatif à venir, et non les potentiels logements vacants actuels. Il souhaite ainsi un dispositif puissant de crédit d’impôt en faveur de l’investissement locatif, aussi bien dans l’ancien que dans le neuf.
Prolonger « Louer solidaire » et favoriser l’intermédiation locative
Le parc privé est mobilisé à des fins sociales par le plan quinquennal 2018-2022 (Logement d’abord). Les bailleurs qui adhèrent à la convention de l’Anah peuvent bénéficier d’un avantage fiscal, contre l’engagement d’un loyer maximal et voué à foyer à revenus modestes.
Pour continuer la politique sociale du logement, le rapport propose de reconduire le dispositif Louer solidaire jusqu’au 31 décembre 2022. Logement d’abord peut aussi être le cadre d’un meilleur accompagnement de l’intermédiation locative dans les années à venir.
Soutenir la rénovation énergétique
Le dernier point de la loi Nogal est la rénovation énergétique, chère au gouvernement Philippe. L’auteur du rapport parlementaire rappelle qu’un logement sur deux peut être qualifié de passoire thermique (étiquettes F et G). Dans le parc locatif privé, contrairement au parc social ou aux propriétés, la rénovation énergétique n’a que très peu avancé.
Mickaël Nogal propose donc d’attribuer le CITE aux bailleurs qui pratiquent des loyers modérés accessibles aux personnes modestes, pour le cibler davantage sur les ménages exposés à la précarité énergétique. Avant octroi du CITE, les propriétaires de passoires thermiques auront obligation de faire un audit énergétique.
Les 37 mesures de la proposition de loi Nogal
Propositions | Contenu de la loi Nogal |
|---|---|
Proposition 1 | Créer un observatoire des délais de traitement des procédures d’expulsion |
Proposition 2 | Versement du dépôt de garantie à un organisme agréé jusqu’à fin du bail |
Proposition 3 | Elaboration d’une grille de vétusté |
Proposition 4 | Harmoniser la liste des pièces pouvant être demandées aux locataires et celles requises par les start-up proposant une garantie |
Proposition 5 | Informer sur les limites des cautions de personnes physiques et promouvoir les alternatives |
Proposition 6 | Réfléchir sur les plafonds d’honoraires de location à la charge des locataires |
Proposition 7 | Prévenir les litiges avec une meilleure notice dans les contrats de bail |
Proposition 8 | Informer les locataires dans les copropriétés par un mail |
Proposition 9 | Définition des pratiques recommandées par la commission nationale de conciliation |
Proposition 10 | Réfléchir à la mobilisation du foncier public au profit des investisseurs institutionnels |
Proposition 11 | Etude pour autoriser les investisseurs institutionnels à détenir la fraction de logements PLUS et PLAI |
Proposition 12 | Modification de la loi Hoguet |
Proposition 13 | Evolution des critères d’aptitude au métier d’agent immobilier |
Proposition 14 | Décret d’application pour modifier l’article 4 de la loi Hoguet |
Proposition 15 | Obliger la formation continue des agents immobiliers |
Proposition 16 | Contrôler l’obligation de formation continue des agents immobiliers |
Proposition 17 | Sanctionner les infractions aux lois et à la déontologie des agents immobiliers |
Proposition 18 | Modification de l’article 14 de la loi Hoguet |
Proposition 19 | Mise à disposition d’un site internet comportant les fonctionnalités minimales du métier d’agent immobilier |
Proposition 20 | Création d’une certification Immo+ pour les agents immobiliers aux prestations de qualité |
Proposition 21 | Pilotage de l’action administrative des agents immobiliers par les ministères |
Proposition 22 | Maintien d’un dispositif de crédit d’impôt pour l’investissement locatif |
Proposition 23 | Prolonger le dispositif Louer solidaire jusqu’au 31 décembre 2022 |
Proposition 24 | Application de la condition d’aptitude de l’article 3 de la loi Hoguet au directeur d’une association agréée ayant les responsabilités opérationnelles pour l’intermédiation locative sociale |
Proposition 25 | Label pour les dispositifs d’intermédiation locative à destination des propriétaires |
Proposition 26 | Réévaluation de la prime d’intermédiation locative de l’Anah pour les propriétaires adhérents |
Proposition 27 | Pas de précision de la norme minimale de performance énergétique dans le décret décence pour exclure les passoires thermiques |
Proposition 28 | Attribution du CITE aux bailleurs pratiquant des loyers modérés |
Proposition 29 | Obligation d’audit énergétique préalable pour les passoires thermiques voulant le CITE |
Proposition 30 | Assouplir la fixation de la contribution à la rénovation énergétique à la charge du locataire |
Proposition 31 | Promouvoir le financement sur emprunt avec une convention des banques, assurances et professionnels de l’immobilier |
Proposition 32 | Subvention aux bailleurs engagés dans la rénovation énergétique pour payer les honoraires de l’agent certifié Immo+ |
Proposition 33 | Développement des observatoires locaux des loyers |
Proposition 34 | Mise en place d’une enquête régulière auprès des bailleurs |
Proposition 35 | Etablissement tous les trois ans minimum d’un rapport soumis pour avis au CNH |
Proposition 36 | Création d’un label national des maisons de l’habitat |
Proposition 37 | Faciliter la mutualisation des moyens des CAUE et des ADIL |
Foire aux questions (FAQ)
La proposition de loi Nogal est issue du rapport du député Mickaël Nogal, contenant 37 mesures pour améliorer la confiance entre les bailleurs et les locataires. Le but intrinsèque est de mobiliser le parc locatif privé.
Mickaël Nogal est député de Haute-Garonne, rattaché au groupe parlementaire de la majorité.
Le rapport Nogal préconise une restitution par un tiers. Le locataire verserait le dépôt de garantie à un organisme agréé jusqu’au terme de son bail. Le bailleur et le locataire s’entendent pour une restitution équitable du dépôt de garantie par l’organisme.
La proposition de loi Nogal contient une remise à niveau de la formation des agents immobiliers, en modifiant les conditions d’attribution de la carte professionnelle. Le but est de redonner confiance en ces agents.