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Les différents litiges entre locataires et propriétaires

Émilie Martineau - mis à jour le

La relation entre bailleur et locataire n’est pas toujours un long fleuve tranquille. Malentendus, abus, négligences… les conflits ne sont pas rares et terminent parfois devant les tribunaux. C’est pourquoi LeLynx.fr, comparateur d’assurances habitation, veille au grain en prodiguant quelques conseils pour éviter de faire appel à la justice en cas de litige.

Les motifs de litiges les plus courants

Les litiges entre propriétaires et locataires sont fréquents et portent principalement sur les éléments suivants :

  • l’état du logement (critères d’insalubrité) ;
  • le montant du loyer, des charges ou du dépôt de garantie ;
  • les retards ou absences de paiements du loyer ;
  • les conditions de résiliation du bail ;
  • les conditions de restitution du dépôt de garantie (état des lieux non conforme, délais de restitution…).

Comment régler un litige entre locataire et propriétaire ?

La première chose à faire en cas de litige entre locataire et propriétaire est de favoriser une solution à l’amiable. Pour ce faire, plusieurs pistes sont à étudier :

  • Passez par votre assurance multirisques habitation afin de chercher une solution ;
  • Envoyez un courrier de mise en demeure d’effectuer l’action demandée avec accusé de réception à l’autre partie ;
  • Demandez l’aide de la Commission départementale de conciliation ou d’un conciliateur de justice.

La commission départementale de conciliation (CDC)

Il s’agit d’un organisme public dont l’objectif est de désengorger les tribunaux en s’efforçant de trouver une solution au conflit entre le bailleur et le locataire par un règlement amiable. Afin d’être impartiale, la CDC est composée à part égale de représentants des deux parties. Elle peut être saisie par le propriétaire comme le locataire à tout moment, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Après convocations des différents protagonistes, la CDC rend un avis dans un délai de deux mois. Libre aux intéressés de le suivre, ou de porter l’affaire devant le tribunal d’instance. Cette démarche est gratuite et facultative (sauf si le litige concerne un loyer sous-évalué).

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L’action en justice

Si aucun accord n’a été trouvé entre les deux parties, il est possible de saisir la justice pour régler le litige. Le tribunal d’instance est ici compétent. Vous devrez alors rédiger (avec votre avocat si vous le souhaitez) une assignation ou une déclaration au greffe (seulement au cas où les montants sont inférieurs à 4 000€), remise au défendeur par un huissier.

Les deux parties seront alors convoquées à une audience au tribunal d’instance dans un délai de 2 mois après la remise de l’assignation.

Les procédures exceptionnelles

Pour les litiges locatifs, il existe des procédures spéciales :

  • L’injonction de faire : si le litige est supérieur à 7 600€, cette procédure oblige le locataire à effectuer des travaux ;
  • L’injonction de payer : cette procédure oblige le locataire à payer les loyers et/ou charges dus mais seulement en cas de loyers impayés.

L’expulsion

Afin de demander l’expulsion du locataire, le bailleur doit en informer le juge d’instance dans le cadre d’une résiliation de bail ou de la clause résolutoire. Le juge prendra ensuite sa décision après l’audience des deux parties.

Si l’expulsion est décidée par le juge, c’est l’huissier de justice qui avertira le locataire via un commandement à quitter les lieux. Le locataire a alors 2 mois pour quitter les lieux, sinon l’huissier peut avoir recours aux forces de l’ordre en dernier recours, en cas de comportements récalcitrants.

Les principaux motifs d’expulsion sont : les loyers, charges ou dépôt de garantie impayés, les troubles au voisinage et le défaut d’assurance habitation.

Comment prévenir les litiges ?

  • Lire le bail avant de le signer et le relire avant de contester :

Une attention particulière doit être portée à tous les contenus du bail et notamment à la description du logement, à l’usage auquel il est destiné (habitation, exercice professionnel ou les deux), à l’inventaire des meubles s’il y en a, à la liste des parties communes, etc. Il est également important de déceler les clauses réputées non écrites, comme l’interdiction d’héberger quelqu’un ou de posséder un animal de compagnie.

  • Être vigilant lors des états des lieux d’entrée et de sortie :

C’est la comparaison des deux documents qui permet d’établir les charges et responsabilités de chacun. Le locataire peut facilement avoir l’impression d’être floué à la sortie alors qu’il avait simplement manqué de vigilance à l’entrée, de même pour le propriétaire !

  • Communiquer avec son propriétaire / locataire :

Rien de pire que le silence pour éviter les litiges. Locataire ou propriétaire, il faut toujours informer l’autre des différents problèmes, modifications ou décisions qui ont ou risquent d’avoir un impact sur le bon déroulement du bail.

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