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Propriétaires : que faire face aux loyers impayés ?

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Votre locataire ne paye plus son loyer ? Face à une telle situation, il est nécessaire de réagir rapidement. Il faut se tourner en priorité soit à son assurance habitation, soit à la caution du locataire.

La signature du bail engage le locataire à payer son loyer et ses charges régulièrement. Mais il arrive qu’il ne puisse plus s’en acquitter. Le propriétaire doit alors prendre contact avec le locataire afin de trouver un arrangement. Rechercher un accord à l’amiable et des aides financières permettent généralement d’éviter d’engager une procédure.

Comment régler des loyers impayés à l’amiable ?

Dès le premier loyer impayé, le propriétaire doit se mettre en contact avec son locataire, si celui-ci n’est pas venu vers lui.

Faire appel à la caution ou l’assurance

Si ce n’est pas le cas, pour régler le litige, le propriétaire peut s’adresser à  :

  • La caution du locataire s’il en a une ;
  • Action logement si le locataire à eu recours à la garantie Visale ;
  • Son assureur dans le cadre de la garantie loyers impayés.

De plus, si le locataire touche les aides personnalisés au logement (APL), le propriétaire doit prévenir obligatoirement la Caisse d’allocations familiales dans les plus brefs délais.

Gérer le litige à l’amiable

Parallèlement, le propriétaire peut tenter de trouver une solution à l’amiable avec par exemple :

  • la mise en place d’un échelonnement du paiement d sommes dues ;
  • l’envoi d’une lettre de mise en demeure de payer avec accusé de réception, qui indique le montant du contentieux, ainsi que le délai de paiement.
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Un service téléphonique gratuit , SOS Loyers Impayés (0 805 160 075), est à disposition des locataires et des propriétaires afin de trouver des solutions aux litiges entre eux.

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Comment engager une procédure de résiliation du bail ?

Lorsque le locataire ne respecte pas ses engagements, le propriétaire peut demander auprès d’un huissier de justice, la résiliation de son bail, suivant la clause résolutoire prévue dans le contrat de location. Cette clause résolutoire définit tout simplement le fait que le bail sera résilié automatiquement en cas de non-paiement du loyer et des charges.

Le commandement à payer

Un commandement de payer est alors envoyé par l’huissier au locataire, qui peut contester les sommes indiquées auprès du propriétaire et/ou auprès du tribunal d’instance.

Cependant, le locataire à 2 mois pour payer les sommes réclamées et les frais d’huissier. Si ce n’est pas le cas, il peut demander des délais de paiement au juge du tribunal d’instance ou une aide financière de la part du Fonds de solidarité pour le logement (FSL).

Au bout de 2 mois, 2 situations sont alors possibles :

  • les sommes dues sont payées : le locataire peut rester dans le logement ;
  • les sommes dues ne sont pas payées : le propriétaire saisit alors le tribunal d’instance pour constater la résiliation du bail et prononcer l’expulsion du locataire.

Le juge peut lui accorder des délais de paiement et le maintenir dans le logement plus longtemps.

L’expulsion du locataire

L’huissier est compétent pour mettre en place la procédure d’expulsion du locataire. En cas de refus du locataire, il peut en dernière solution, avoir recours au forces de l’ordre pour procéder à l’expulsion.

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Un propriétaire voulant procéder lui-même à l’expulsion d’un locataire s’expose à 3 ans de prison et 30 000€ d’amende !

Durant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante, il est nécessaire de rappeler qu’aucune expulsion locative n’est possibles sauf dans certains cas très spécifiques (immeuble dangereux, relogement, squat).

Opter pour une assurance loyers impayés

Il existe des garanties pour protéger les propriétaires non-occupants des loyers impayés. En effet, des assurances peuvent être souscrites auprès de toutes les banques et de toutes les compagnies d’assurance. Elles couvrent les loyers impayés, les dégradations, le départ prématuré du locataire, ainsi que les frais de contentieux :

En cas d’impayé de loyer, le propriétaire doit transmettre à son assureur une déclaration de sinistre complétée. L’assurance loyers impayé prendra alors en charge l’indemnisation du loyer impayé, sans franchise.

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