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Tout savoir sur le dispositif GRL

Fanny Baridon - mis à jour le

Les loyers impayés sont souvent la crainte majeure des propriétaires. Pour les rassurer, certaines assurances habitation proposent une Garantie des Risques Locatifs ou GRL. Retour sur le dispositif et sur ses alternatives.

Qu’est-ce que la GRL ?

Créée en mars 2010 pour rassurer les propriétaires et assurer l’accès au logement des personnes à revenu faible ou irrégulier (RSA, chômage, intérim), la GRL est une garantie assurant au propriétaire le versement des loyers dus. Elle permet également d’assurer l’état du bien mis en location en proposant, en cas de dégradation, d’indemniser le propriétaire pour la remise en état.

Pour pouvoir proposer une GRL un assureur doit signer une convention avec l’Association Pour l’Accès aux Garanties Locatives (APAGL), un service gouvernemental ce qui explique que très peu d’assureurs proposent une telle garantie.

La GRL a été en place durant 5 ans mais ne peut plus être souscrite aujourd’hui. Il a été remplacé par une série de dispositifs comme la Garantie Loyers Impayés (GLI) et Visale.

Si un propriétaire a souscrit une GRL avant le 31 décembre 2015, son contrat peut être renouvelé à son échéance pendant 1 an.

Les modalités de la GRL

La GRL sécurise la relation entre le bailleur et le locataire qui s’engagent dans l’aventure locative. Comme pour tout contrat, des modalités ont été définies pour encadrer le dispositif.

Ce sont les propriétaires qui souscrivent une garantie risques locatifs. Pour ce faire, ils peuvent s’adresser à leur assureur habitation ou passer par le site de l’APAGL, aujourd’hui appelée Action Logement. Comme le dispositif n’existe plus, il est remplacé sur le site par son successeur, à quelques détails près, Visale.

La GRL est particulièrement intéressante pour les propriétaires n’ayant qu’un bien locatif et pour lesquels cette source de revenu est primordiale.

Les conditions que doit remplir le bien

Pour être assuré par une GRL, un bien doit :

  • faire partie du parc immobilier privé ;
  • être détenu par un particulier ou une SCI ;
  • constituer l’habitation principale du locataire ;
  • être loué meublé ou vide ;
  • être proposé pour un loyer inférieur ou égal à 2 000€ charges comprises.

GRL

Les conditions que doit remplir le locataire

Si le propriétaire d’un logement fait appel à une garantie risques locatifs, son locataire est soumis, tout comme le logement, à des critères particuliers. Il doit tout d’abord gagner au minimum 2 fois le montant du loyer. Pour les étudiants et les apprentis, la GRL impose la mise en place d’une caution solidaire.

Si le propriétaire fait appel à la GRL, il ne peut pas demander une caution à son locataire sauf pour les étudiants et les apprentis. Si le bailleur veut se rassurer, il peut demander le versement d’un mois de loyer de garantie.

Les risques couverts par la GRL

La GRL est un dispositif complet qui propose de couvrir la plupart des problèmes qu’un propriétaire pourrait rencontrer en louant son bien.

La GRL indemnise les loyers impayés en cas de défaillance de locataire. Ces loyers reversés tiennent compte des charges et des taxes. Lors du départ prématuré du locataire ou son décès, la garantie indemnise le propriétaire jusqu’à ce que le bien soit à nouveau occupé. Selon les contrats de GRL proposés, cette option peut être incluse de base ou en option.

Astuce Malynx !

La GRL garantit au propriétaire le versement des loyers qui lui sont dus et ce, quel que soit le motif de non-paiement du locataire.

Les dégradations qui ne seraient pas couvertes par le dépôt d’une garantie sont également prises en charge par la garantie risques locatifs. Elle indemnise jusqu’au montant de 7 700€ le propriétaire en cas de détérioration et peut également prendre en charge les loyers durant la période de remise en état du logement. Cependant, cette protection est généralement proposée en option.

Les frais de contentieux judiciaires sont également pris en charge. Un litige avec le mauvais payeur peut se résoudre à l’amiable ou devant la justice. Si en 2012, les deux modes de résolution représentaient chacun 50% des litiges, en 2015 et selon le site PAP, la justice avait départagé 60% des conflits relatifs aux loyers impayés. Il s’agit donc d’un point à ne pas négliger lors de la souscription à la GRL.

Comment éviter les loyers impayés ?

Il n’est plus possible de souscrire une GRL depuis le 31 décembre 2015, seulement, des alternatives à cette garantie existent.

Le dispositif Visale a pris la place de la GRL au début de 2016 et propose sensiblement les mêmes garanties à quelques différences près. Avec Visale, ce n’est plus le propriétaire qui soumet son dossier mais le locataire qui peut rassurer le propriétaire en lui garantissant que ses loyers seront bien versés. Ce dispositif est gratuit et dispensé par Action Logement, tout comme l’était la garantie risques locatifs. Attention cependant, la Visale s’adresse en particulier aux jeunes de moins de 30 ans et aux salariés précaires.

La Garantie Loyers Impayés (ou GLI) est également un dispositif à rapprocher de la GRL, la seule différence, est le prix et la hauteur des garanties. Si une GRL contractée auprès d’Action Logement coûtait jusqu’à 2% du loyer, la GLI, en fonction de la protection qu’elle apporte coûte de 1,7% à 5% de celui-ci. La GLI a également la particularité de n’être proposée que par des assureurs privés.

Astuce Malynx !

Le montant de la prime de la GLI est déductible des revenus fonciers lors de la déclaration d’imposition.

Si le nombre de litiges relatifs aux loyers impayés est d’environ 3%, cela peut représenter une perte financière conséquente pour les bailleurs devant rembourser un prêt ou qui dépendent de ces revenus immobiliers. C’est pourquoi se prémunir d’un locataire ne payant pas ses loyers est primordial. Il est conseillé de mettre en perspective le coût de la garantie loyers impayés et ce qu’elle pourrait couvrir si un tel accident de paiement survenait. Afin de faire des économies, il est important de comparer les devis de GLI pour trouver la meilleure offre.

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