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Tout savoir sur le dispositif GRL

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Les loyers impayés sont souvent la crainte majeure des propriétaires. Pour les rassurer, certaines assurances habitation proposent une Garantie des Risques Locatifs ou GRL. Retour sur le dispositif et sur ses alternatives.

Qu’est-ce que la GRL ?

Créée en mars 2010 pour rassurer les propriétaires et assurer l’accès au logement des personnes à revenu faible ou irrégulier (RSA, chômage, intérim), la GRL est une garantie assurant au propriétaire le versement des loyers dus. Elle permet également d’assurer l’état du bien mis en location en proposant, en cas de dégradation, d’indemniser le propriétaire pour la remise en état.

Pour pouvoir proposer une GRL, un assureur doit signer une convention avec l’Association Pour l’Accès aux Garanties Locatives (APAGL), un service gouvernemental, ce qui explique que très peu d’assureurs proposent une telle garantie.

Si un propriétaire a souscrit une GRL avant le 31 décembre 2015, son contrat peut être renouvelé à son échéance pendant 1 an.

Le but de la GRL

L’objectif de la GRL est double : d’une part favoriser l’accès à la location, notamment pour les ménages les plus modestes, d’autre part rassurer les propriétaires en limitant le risque de loyers impayés et les encourager à mettre leurs logements en location pour diminuer le nombre de logements vacants.

Peut-on encore souscrire la garantie des risques locatifs ?

Non, il n’est aujourd’hui plus possible de souscrire la GRL. S’il a été actif pendant 5 ans, le dispositif a définitivement pris fin le 1er janvier 2018. A savoir :

  • Les contrats ont cessé d’être proposés par les assureurs en 2016 ;
  • Les contrats souscrits avant 2016 ont pu être renouvelés à la déchéance en 2016 pour 1 an maximum.

Remplacement de la garantie des risques locatifs

Toutefois, la garantie des risques locatifs a été remplacée par d’autres dispositifs, comme la Garantie Loyers Impayés (GLI) et la Garantie Visale. Cette dernière correspond à une caution, accordée au locataire par Action Logement (anciennement 1% Logement).

Les modalités de la GRL

La GRL sécurise la relation entre le bailleur et le locataire qui s’engagent dans l’aventure locative. Comme pour tout contrat, des modalités ont été définies pour encadrer le dispositif.

Ce sont les propriétaires qui souscrivent une garantie risques locatifs. Pour ce faire, ils peuvent s’adresser à leur assureur habitation ou passer par le site de l’APAGL, aujourd’hui appelée Action Logement. Comme le dispositif n’existe plus, il est remplacé sur le site par son successeur, à quelques détails près, Visale.

La GRL est particulièrement intéressante pour les propriétaires n’ayant qu’un bien locatif et pour lesquels cette source de revenu est primordiale.

Les conditions que doit remplir le bien

Pour être assuré par une GRL, un bien doit :

  • faire partie du parc immobilier privé ;
  • être détenu par un particulier ou une SCI ;
  • constituer l’habitation principale du locataire ;
  • être loué meublé ou vide ;
  • être proposé pour un loyer inférieur ou égal à 2 000€ charges comprises.

GRL

Les conditions que doit remplir le locataire

Si le propriétaire d’un logement fait appel à une garantie risques locatifs, son locataire est soumis, tout comme le logement, à des critères et des conditions d’éligibilité particuliers. Il doit tout d’abord gagner au minimum 2 fois le montant du loyer, soit un taux d’effort inférieur à 50%. Pour les étudiants et les apprentis, la GRL impose la mise en place d’une caution solidaire.

Si le propriétaire fait appel à la GRL, il ne peut pas demander une caution à son locataire sauf pour les étudiants et les apprentis. Si le bailleur veut se rassurer, il peut demander le versement d’un mois de loyer de garantie.

Les risques couverts par la GRL

La GRL est un dispositif complet qui propose de couvrir la plupart des problèmes qu’un propriétaire pourrait rencontrer en louant son bien.

La GRL indemnise les loyers impayés en cas de défaillance de locataire. Ces loyers reversés tiennent compte des charges et des taxes. Lors du départ prématuré du locataire ou son décès, la garantie indemnise le propriétaire jusqu’à ce que le bien soit à nouveau occupé. Selon les contrats de GRL proposés, cette option peut être incluse de base ou en option.

Astuce Malynx !

La GRL garantit au propriétaire le versement des loyers qui lui sont dus et ce, quel que soit le motif de non-paiement du locataire.

Les dégradations qui ne seraient pas couvertes par le dépôt d’une garantie sont également prises en charge par la garantie risques locatifs. Elle indemnise jusqu’au montant de 7 700€ le propriétaire en cas de détérioration et peut également prendre en charge les loyers durant la période de remise en état du logement. Cependant, cette protection est généralement proposée en option.

Les frais de contentieux judiciaires sont également pris en charge. Un litige avec le mauvais payeur peut se résoudre à l’amiable ou devant la justice. Si en 2012, les deux modes de résolution représentaient chacun 50% des litiges, en 2015 et selon le site PAP, la justice avait départagé 60% des conflits relatifs aux loyers impayés. Il s’agit donc d’un point à ne pas négliger lors de la souscription à la GRL.

Le coût de la GRL

Chaque assureur était libre de définir le prix de la garantie loyers impayés. Pas de règle absolue donc, mais la plupart des assureurs fixait une prime équivalente à 2,5%-4% du montant du loyer mensuel et des charges.

Comment éviter les loyers impayés ?

Il n’est plus possible de souscrire une GRL depuis le 31 décembre 2015, seulement, des alternatives à cette garantie existent.

Le dispositif Visale a pris la place de la GRL au début de 2016 et propose sensiblement les mêmes garanties à quelques différences près. Avec Visale, ce n’est plus le propriétaire qui soumet son dossier mais le locataire qui peut rassurer le propriétaire en lui garantissant que ses loyers seront bien versés. Ce dispositif est gratuit et dispensé par Action Logement, tout comme l’était la garantie risques locatifs. Attention cependant, la Visale s’adresse en particulier aux jeunes de moins de 30 ans et aux salariés précaires.

La Garantie Loyers Impayés (ou GLI) est également un dispositif à rapprocher de la GRL, la seule différence, est le prix et la hauteur des garanties. Si une GRL contractée auprès d’Action Logement coûtait jusqu’à 2% du loyer, la GLI, en fonction de la protection qu’elle apporte coûte de 1,7% à 5% de celui-ci. La GLI a également la particularité de n’être proposée que par des assureurs privés.

Astuce Malynx !

Le montant de la prime de la GLI est déductible des revenus fonciers lors de la déclaration d’imposition.

Si le nombre de litiges relatifs aux loyers impayés est d’environ 3%, cela peut représenter une perte financière conséquente pour les bailleurs devant rembourser un prêt ou qui dépendent de ces revenus immobiliers. C’est pourquoi se prémunir d’un locataire ne payant pas ses loyers est primordial. Il est conseillé de mettre en perspective le coût de la garantie loyers impayés et ce qu’elle pourrait couvrir si un tel accident de paiement survenait. Afin de faire des économies, il est important de comparer les devis de GLI pour trouver la meilleure offre.

GRL

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