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Régler un litige avec le syndic de copropriété

Paul Leboulanger - mis à jour le

Vous avez un litige avec votre syndic de copropriété ? Pas de problème, il existe des solutions ! Médiation, tribunal, assurance habitation… On vous explique comment faire.

Rôle du syndic de copropriété

Le syndic de copropriété est l’organe exécutif de la copropriété, et gère à ce titre l’administration et les finances de l’immeuble. Voici les différentes fonctions d’un syndic de copropriété :

  • Etablissement d’un règlement collectif ;
  • Administration de l’immeuble et recouvrement des charges communes ;
  • Sauvegarde et travaux ;
  • Couverture par une assurance ;
  • Représentation juridique du syndicat des copropriétaires ;
  • Gestion du budget.

Les changements depuis la loi ALUR

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, veille à protéger les immeubles de la dégradation. Elle a introduit des changements en matière de copropriété :

  • Obligation d’immatriculation du syndicat ;
  • Obligation de prendre une assurance responsabilité civile ;
  • Réalisation d’un diagnostic technique global (DTG) ;
  • Tenir un registre d’entretien et tenir informés les copropriétaires ;
  • Mettre en ligne les documents de copropriété.

Quels sont les litiges de copropriété ?

Les sources de litiges en copropriété peuvent être nombreuses. En général, tous les litiges sont des cas de non-respect du règlement de copropriété. Voici quelques exemples :

  • Sinistre dû à des négligences ;
  • Pratiques frauduleuses du syndic ;
  • Décision non conforme au règlement de copropriété ;
  • Non-respect du règlement ou du mandat.

La médiation, meilleur recours face au litige

Avant de vous engager dans un litige avec le syndic de copropriété, assurez-vous bien qu’il contrevient à la loi et à son mandat. A partir de là, vous lui envoyez une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. Si votre lettre n’est pas suivie d’effet, il existe trois façons de régler un litige :

  • L’arbitrage ;
  • La médiation ;
  • La procédure participative.

La médiation est le meilleur moyen de régler un litige pour éviter une longue procédure. L’avantage de faire appel à un médiateur est de gagner du temps et de perdre moins d’argent. Pour une médiation, il faut que les deux parties soit favorables à cette méthode. En général, elles estiment que la décision sera meilleure que celle imposée par un juge.

Quel médiateur pour un litige avec le syndic ?

Pour résoudre un litige avec le syndic de copropriété, il est conseillé de faire appel à un avocat ou à une association spécialisée dans ce type d’affaire. Entamez un dialogue avec le conseil syndical : il s’agit de l’organe de contrôle du syndic.

Justice : les actions devant le tribunal

Les délais de prescription

Pour agir en justice contre votre syndic de copropriété, vous avez le temps : le délai de prescription est de 10 ans. Après, il est trop tard. Pour contester la répartition des charges, vous n’avez que cinq ans. Par contre, faites attention, vous n’avez que 2 mois pour contester une décision prise en assemblée générale. Le délai commence à partir de l’avis de réception du procès-verbal de l’assemblée de copropriété.

Tribunal d’instance ou de grande instance ?

La juridiction compétente est celle du lieu où l’immeuble se trouve. Ensuite, pour savoir à quel tribunal s’adresser, il faut vous demander quelle est la nature de l’affaire. Voici un petit tableau pour vous aider à savoir quel tribunal est responsable de votre affaire :

Litige de copropriété

Tribunal concerné

Contestation d’une décision de l’assemblée générale

Tribunal de grande instance

Répartition des charges

Tribunal de grande instance

Conflit de voisinage, nuisances sonores

Tribunal d’instance

Interprétation du règlement de copropriété

Tribunal de grande instance

Impayés de charges > 10 000€

Tribunal de grande instance

Impayés de charges entre 4 000 et 10 000€

Tribunal d’instance

Impayés de charges < 4 000€

Juge de proximité

Litige de copropriété et assurance habitation

Vous avez une assurance habitation, profitez-en ! Si votre contrat multirisque habitation (MRH) comporte une garantie protection juridique, vous pouvez bénéficier de conseillers professionnels qui pourront faire office de médiateurs. Dans certains cas, les frais d’avocat sont remboursés par la garantie.

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