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Révision du loyer : les règles

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Chaque année, c’est la même histoire : au moment où on s’y attend le moins, le loyer augmente. Et chaque année cette augmentation semble calculée à la virgule près, selon une équation à dix inconnues que l’on ne cherche pas à comprendre. LeLynx.fr vous éclaire sur ce qui est autorisé ou non en matière de révision de loyer.

Révision du loyer : que dit la loi ?

Dans le cadre d’un contrat de location d’habitation, le loyer d’un logement privé peut être révisé une fois par an, à condition que le bail prévoie cette possibilité.

S’il n’existe pas de clause de révision au sein du bail, le loyer reste inchangé jusqu’à échéance du contrat.

La révision annuelle du loyer

Si le bail de location le prévoit, le loyer peut petre révisé une fois par an. La date de révision est spécifiée dans le bail, mais si ce n’est pas le cas, c’est généalement la date de signature du bail qui sert de référence.

L’IRL, base de calcul pour la révision des loyer

Pour la révision d’un loyer, c’est l’IRL, ou indice de référence des loyers, qui sert de base. Ainsi, l’augmentation annuelle du loyer que peut imposer le propriétaire est plafonnée à par l’évolution de l’IRL.

La révision du loyer tient compte :

  • Du montant du loyer (hors charge) avant la hausse (L) ;
  • De la nouvelle valeur de l’IRL correspondant au trimestre de référence prévu dans le cotnrat (N) ;
  • De l’IRL du trimestre de l’année précédente (P).

Le calcul à effectuer est ensuite le suivant : (L x N) / P = montant du nouveau loyer.

Quel délai pour réviser le loyer ?

Comme l’indique le site service-public.fr, un loyer peut être révisé dans un délai de 1 an suivant la date de révision du bail. La révision ne s’applique toutefois pas rétroactivement : elle se fait à la date de la demande.

Au-delà de 1 an, la revalorisation qui n’a pas été appliquée est perdue pour le propriétaire.

La majoration exceptionnelle en cours de bail

Il existe un cas de figure dans lequel le loyer peut être révisé à la hausse, c’est-à-dire majoré, en cours de bail : lorsque des travaux d’amélioration ont été exécutés aux frais du proprétaire.

Dans cette situation, le propriétaire et le locataire doivent définir ensemble de la majoration de loyer :

  • Soit par une clause présente dans le bail de location ;
  • Soit par un avenant intégré au contrat de location.

Pour les logements régis par la loi de 1948 ou les logements conventionnés par l’Anah, il existe des règles spécifiques.

Peut-on contester la révision du loyer ?

Vous pouvez contester la révision de votre loyer si vous constater une erreur de calcul et que l’augmentation vous semble excessive par rapport à la loi en vigueur. Dans ce cas, il est conseillé d’envoyer un courrier en recommandé à son propriétaire pour lui expliquer la situation.

Si le propriétaire refuse d’accéder à votre demande ou ne vous répond, deux solutions sont envisageables :

  1. Engager une procédure de conciliation auprès d’une commission départementale. Cette démarche est gratuite ;
  2. Saisir le tribunal d’instance, dans un délai d’un an à partir de la date de révision du loyer.

Révision, augmentation, majoration du loyer : quelle différence ?

La révision du loyer, l’augmentation du loyer et la mojoration du loyer sont trois événements bien distincts :

  • La révision du loyer intervient chaque année en cours de bail et est encadrée par la loi ;
  • L’augmentation du loyer intervient au moment du renouvellement du bail, lorsque le propriétaire estime que le loyer mérite d’être réévalué ;
  • La majoration du loyer peut intervenir en cours de bail, suite à la réalisation par le bailleur de travaux d’amélioration.

Ce qui nous préoccupe ici est bel et bien la révision du loyer, ce petit surplus de loyer qui tombe chaque année à date anniversaire du bail (ou à une date indiquée dans le contrat).

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