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Révision du loyer : les règles

Émilie Martineau - mis à jour le

Chaque année c’est la même histoire : au moment où on s’y attend le moins, le loyer augmente. Et chaque année cette augmentation semble calculée à la virgule près, selon une équation à dix inconnues que l’on ne cherche pas à comprendre. 

Révision, augmentation, majoration du loyer : quelle différence ?

Il s’agit là de trois événements bien distincts, nous rappelle l’Insee :

  • la révision du loyer intervient chaque année en cours de bail et est encadrée par la loi (nous y reviendrons),
  • l’augmentation du loyer intervient au moment du renouvellement du bail, lorsque le propriétaire estime que le loyer mérite d’être réévalué,
  • la majoration du loyer peut intervenir en cours de bail, suite à la réalisation par le bailleur de travaux d’amélioration.

Ce qui nous préoccupe ici est bel et bien la révision du loyer, ce petit surplus de loyer qui tombe chaque année à date anniversaire du bail (ou à une date indiquée dans le contrat), comme un couperet… Attention cependant : s’il n’existe pas de clause de révision au sein du bail, le loyer reste inchangé jusqu’à échéance du contrat.

Et la loi de 2008 pour le pouvoir d’achat créa l’indice de référence des loyers

Créé par la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat, l’indice de référence des loyers (IRL) est une référence légale pour les bailleurs qui imposent une révision annuelle du loyer à leurs locataires. Il permet d’encadrer cette révision afin qu’elle corresponde le plus justement au coût de la vie en général. Calculé chaque trimestre par l’Insee, il « correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ». Dans la clause de révision incluse dans le bail, le propriétaire peut préciser la date de l’IRL à prendre en compte. À défaut, c’est la date du dernier IRL publié au moment de la signature du bail qui s’applique. À partir de cet indice, le propriétaire calcule le nouveau loyer selon l’équation suivante :

Nouveau loyer = Loyer précédent x Indice de référence des loyers du trimestre à prendre en compte / Indice de référence des loyers du même trimestre de l’année précédente.