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Qu’est-ce qu’un bail à usage commercial ?

Émilie Martineau - mis à jour le

Les artisans et commerçants non propriétaires signent souvent un contrat de location de locaux pour exercer leur métier. Ce bail à usage commercial a pour objet de protéger le locataire en encadrant les révisions de loyer. Que contient le contrat ? Comment encadre-t-il les augmentations de loyer ?

Clauses et annexes du bail à usage commercial

Le contrat de location «tout commerces» est exclusivement réservé à l’exercice d’une activité professionnelle, qu’elle soit artisanale ou commerciale. Ce bail doit notamment comporter les éléments suivants:

  • une durée déterminée de 9 ans minimum, sauf en cas de location saisonnière (bail commercial dérogatoire),
  • le montant initial du loyer, des charges et des taxes (la répartition des dépenses locatives doit être précisée dans une clause particulière),
  • le montant d’un éventuel dépôt de garantie, qui n’est pas obligatoire et doit être remboursé au locataire lorsqu’il quitte les lieux (avec les intérêts qu’il a produit s’il était supérieur à deux mois de loyer),
  • le montant du droit d’entrée ou pas de porte (supplément de loyer qu’exigent généralement les bailleurs),
  • les signatures des différentes parties.

En plus du contrat, le bailleur est tenu de fournir au locataire un état des risques naturels et technologiques du local, ainsi qu’une annexe verte. Cette annexe environnementale, obligatoire pour tous les baux en cours depuis le 14 juillet 2013, renseigne sur les caractéristiques énergétiques, de consommation et de production de déchets des locaux et équipements concernés.

Loyer initial et modalités de révision

Le montant du loyer initial est libre, mais se base tout de même sur la valeur locative du bien, ainsi que sur ses caractéristiques, sa localisation, ses facilités d’accès, sa notoriété…

Par la suite, une révision peut être demandée, par le bailleur ou par le locataire, tous les trois ans. Cette révision est plafonnée par l’indice trimestriel de référence et calculée selon la formule suivante:

Loyer précédent x (indice trimestriel de référence en cours / indice trimestriel de référence du même trimestre de l’année précédente)

Dans certains cas, le plafond de révision du loyer peut être dépassé:

  • si la valeur locative du local a augmenté de plus de 10% et que cette augmentation a eu un réel impact sur l’activité commerciale du locataire (par exemple si une augmentation de la population du quartier a augmenté la valeur locative et le chiffre d’affaire du commerce),
  • si le locataire a changé d’activité.

Quel indice utiliser pour les baux commerciaux ?

Lorsque l’on conclue un contrat de bail professionnel, ou lorsque l’on révise les baux en cours, plusieurs indices de référence Insee peuvent être utilisés :

  • L’indice des loyers commerciaux (ILC) : pour les locataires inscrits au RCS et ceux enregistrés au répertoire des métiers (RM) ;
  • L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) : pour les activités libérales et tertiaires, la location de bureaux et les entrepôts logistiques.

Depuis 2014, l’ICC ne compte plus comme un indice de référence du bail commercial.

Les diagnostics techniques obligatoires

Au moment de conclure un contrat de bail commercial, il est obligatoire pour le bailleur de présenter trois diagnostics techniques :

  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
  • Le diagnostic amiante ;
  • L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT).

Résilier un bail commercial de façon anticipée

Le locataire doit respecter la période triennale avant de pouvoir résilier son contrat de bail. Il est donc possible de résilier tous les trois ans.

La loi Pinel offre la possibilité d’introduire une clause dans le contrat pour interdire la résiliation anticipée. Dans ce cas là, le bail dure 9 ans et on ne peut pas y mettre fin avant.

Il y a trois cas qui excluent toute possibilité de résiliation anticipée :

  • Le locataire a l’accord du propriétaire pour une rupture amiable ;
  • Le propriétaire n’a pas respecté ses obligations de contrat ;
  • Le local est détruit.

La cession du bail commercial

S’il impossible de résilier son contrat avant trois ans, il est possible en revanche de céder le bail à un tiers. Pour cela, il est possible de faire une simple cession de bail ou alors une cession du fonds de commerce ou de la société exploitante.

Peut-on sous-louer un local commercial ?

Il est interdit de sous-louer un local commercial, sauf avec l’accord du propriétaire. Pour obtenir l’autorisation de sous-location, vous pouvez :

  • Inscrire cette possibilité dans le bail commercial ;
  • Avoir l’autorisation verbale, claire et nette du propriétaire ;
  • Avoir une autorisation de réaliser des travaux, ce qui vaut un accord tacite de sous-location.

Si le locataire a l’intention de sous-louer, il doit prévenir le propriétaire par une lettre recommandée ou par l’intermédiaire d’un huissier. Le bailleur a 15 jours pour répondre. S’il ne le fait pas, cela équivaut à un accord.

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