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Congé de fin de bail : préavis et formalités

Kévin Joseph - mis à jour le

On parle de congé de fin de bail lorsqu’un propriétaire demande au locataire de se préparer à quitter le logement. Régi par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, ce congé est donné dans le cadre d’une reprise du logement par le propriétaire, d’une vente ou pour un motif légitime et sérieux.

Congé pour reprise : conditions

Qui peut reprendre un bail ?

Le bailleur peut donner congé au locataire pour la reprise du logement à la condition qu’il l’utilise comme résidence principale et non comme résidence secondaire ou comme pied à terre. Outre le propriétaire lui-même, le logement peut être repris dans les mêmes conditions par :

  • Son conjoint ;
  • Son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé ;
  • Son partenaire lié par un Pacs ;
  • Ses ascendants, ou descendants ou ceux de son conjoint, concubin notoire ou partenaire lié par un Pacs.

L’obligation d’utilisation du logement ainsi repris par le propriétaire comme résidence principale est satisfaite si la durée d’occupation excède 5 mois consécutifs, selon l’arrêt du 23 juin 1998 de la cour d’appel de Toulouse.

Notification du congé pour reprise

Le bailleur doit notifier son congé au locataire par l’un de ces moyens :

  • Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ;
  • Acte d’huissier ;
  • Récépissé ou déclaration signée remise en main propre (moins recommandé).

Tous les titulaires du bail, dans le cas où il y en a plusieurs, doivent être avertis de ce congé.

Lettre de congé de bail pour reprise

La lettre que le propriétaire envoie au locataire pour lui notifier le congé doit contenir plusieurs éléments :

  • Le motif du congé ;
  • Les coordonnées des titulaires du bail.

Sans ces éléments, le courrier de congé est considéré comme non valable et le bail sera reconduit.

Préavis et contestation du congé

Il existe deux cas de figure qui déterminent le délai de préavis que le propriétaire doit respecter.

SituationDélai de préavis
Le bailleur initial donne congé6 mois
Le logement a été vendu en cours de bailLa fin du bail arrive plus de 2 ans après l’achat6 mois
La fin du bail arrive moins de 2 ans après l’achat6 mois, mais le congé n’est possible que deux ans après la date d’achat

Congé pour vente : les règles

Dans le cas où le bailleur souhaite vendre son logement, le locataire est prioritaire, c’est ce que l’on appelle le droit de préemption. Le locataire dispose alors d’un délai de 2 mois après l’offre pour se décider. Pendant ce délai, tant que le locataire ne s’est prononcé ni dans un sens ni dans l’autre, le propriétaire ne peut pas vendre le logement. Passé ce délai, si le locataire n’a pas accepté l’offre de vente, «il est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local».

Dans le cas où le locataire a refusé d’acheter, le bailleur peut renoncer à la vente et devra indemniser le locataire si celui-ci a déjà engagé des frais de recherche de logement, de déménagement etc… Si le locataire accepte d’acheter le bien immobilier, il faudra un accord des deux parties pour annuler la vente.

Reprise pour motif légitime et sérieux

L’autre hypothèse citée par l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 pour donner congé au locataire est celle du «motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant». Ainsi, la loi, loin de donner une liste exhaustive de ce qu’elle nomme les motifs légitimes et sérieux, laisse aux juridictions le soin de l’interpréter.

C’est ainsi que les Cours ont pu considérer comme un motif légitime et sérieux:

  • Le non-paiement répété du loyer aux termes convenus (cour de cassation, 3e ch. Civ, 17/05/2006);
  • L’utilisation du bail à usage d’habitation pour un usage commercial (cour d’appel de Paris, 6e ch. B, 15/03/2002);
  • La rénovation lourde de l’immeuble ou la destruction d’une maison dans le cadre de la création de lotissement (cour de cassation, 3e ch. Civ22/03/2013)

Quelle que soit la raison du congé, celle-ci doit être formellement indiquée sous peine de nullité. L’envoie du congé au locataire, doit être fait six mois au moins avant la date d’échéance du bail par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier.

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