Comment bien vendre son logement ?

Vous êtes propriétaire d’un appartement ou d’une maison et vous avez décidé de mettre votre logement en vente ? Votre comparateur d’assurance habitation LeLynx.fr vous explique tout ce que vous devez savoir pour bien vous y prendre !

Bien vendre son logement

Passer par une agence immobilière pour vendre son habitation

Contrairement aux idées reçues, la vente de particulier à particulier, c’est-à-dire sans passer par une agence immobilière, ne vous fera pas économiser et ne vous permettra pas de vendre votre logement plus cher.

Il est donc judicieux de passer par une agence, d’abord parce que les agents immobiliers connaissent bien les prix du marché et conseillent les vendeurs au mieux de leurs intérêts. Votre logement aura donc plus de chance d’être bien vendu dans de meilleurs délais.

Par ailleurs, le fait de passer par une agence vous évite d’avoir tout à gérer par vous-même puisque l’agent immobilier se charge :

  • Du descriptif du bien immobilier en vente, en passant les annonces nécessaires dans les journaux et sur Internet ;
  • Des appels et des visites des acheteurs potentiels ;
  • De la promesse de vente, et in fine de sa transformation en acte notarié définitif.

Préférez une agence immobilière à proximité du logement à vendre pour plusieurs raisons :

  • L’agent immobilier connaîtra bien le quartier, ce qui lui permettra de bien renseigner les futurs acheteurs ;
  • Il pourra bien évaluer votre logement, par rapport aux tarifs appliqués dans le quartier.

Choisir un mandat simple ou un mandat d’exclusivité

On appelle mandat le contrat passé entre l’agence immobilière et vous, le propriétaire. Sachez que toutes les agences immobilières proposent deux types de mandats : des mandats simples et des mandats d’exclusivité.

Avec un mandat simple, vous pouvez mettre votre logement en vente dans plusieurs agences simultanément ou vendre vous-même directement votre logement, alors qu’avec un mandat d’exclusivité, vous êtes lié, pour une durée que vous aurez déterminée, à une seule agence.

Lorsque vous décidez de vendre votre appartement ou votre maison, essayez de poser sur votre habitation un regard critique. Mettez-vous à la place d’un acquéreur potentiel afin de déterminer ce qui ne va pas dans votre logement et trouver des solutions pour l’arranger et multiplier les chances de le vendre rapidement !

Les obligations du vendeur

Vous vendez votre logement ? Sachez que vous êtes tenu par la loi de respecter certaines obligations, et notamment au niveau de l’information, de la délivrance et de la garantie.

LeLynx.fr vous explique tout ce que vous devez savoir sur les obligations du vendeur !

L’obligation d’information et de délivrance

Vous avez décidé de vendre votre habitation ? Avant toute chose, vous êtes tenu de communiquer à l’acheteur toutes les informations en votre possession au moment de la vente sur la situation de l’immeuble, à savoir les éventuelles procédures en cours, l’existence d’un bail, etc.

En ce qui concerne l’obligation de délivrance, elle coule de source, vous devez livrer le bien vendu, c’est-à-dire permettre à l’acheteur de prendre possession des lieux. Par ailleurs, l’obligation de délivrance permet aussi à l’acheteur, quand le bien vendu est loué, de percevoir les loyers.

L’obligation de garantie

En tant que vendeur, vous devez établir à vos frais plusieurs types de certificats concernant notamment :

  • La présence de termites, dans les zones délimitées par le Préfet,
  • La présence de plomb dans les peintures, dans les immeubles construits avant 1948 et situés dans les zones délimitées par le Préfet,
  • La présence d’amiante, dans les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Même si l’absence de ces certificats n’entraîne pas la nullité de la vente, l’acheteur, s’il découvre par la suite la présence de termites, plomb ou amiante, peut demander une réduction de prix, voire même l’annulation de la vente.

En plus de ces trois certificats, vous devez garantir à l’acheteur « la possession paisible de la chose vendue », selon l’Article 1625 du Code civil. C’est-à-dire que vous ne devez entreprendre aucune action susceptible de limiter la jouissance ou le droit de propriété de l’acquéreur.

Par ailleurs et selon l’Article 1641 du Code civil, vous devez garantir l’acheteur contre les vices cachés. Un vice caché est un défaut qui rend le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui réduit tellement cet usage que l’acheteur n’aurait pas réalisé la transaction ou aurait versé un prix moins élevé.

Pour que l’acheteur puisse invoquer la garantie pour vices cachés, deux conditions doivent être réunies :

  • Il ne devait pas avoir connaissance du défaut au moment de la vente, c’est-à-dire que cette garantie n’intervient pas si le vice était apparent ou si vous en avez informé l’acheteur, qui devez lui-même faire preuve d’une vigilance minimale.
  • Le vice doit être antérieur au moment de la vente, et il appartient à l’acheteur de prouver cette antériorité.

Vente du logement : que faire de l’assurance habitation ?

Ça y est, c’est décidé, vous mettez en vente votre logement ! Oui, mais que faire de votre assurance habitation qui court encore ?

Le transfert de propriété du bien immobilier entraîne le transfert du contrat d’assurance

Le principe légal est que le contrat d’assurance habitation, lorsqu’il existe au jour de la vente, est automatiquement transféré du vendeur à l’acheteur en même temps que la propriété du bien assuré.

Ce principe de continuité du contrat permet d’éviter que l’habitation ne soit plus assurée, même pendant une courte période.

Vous êtes tenu, en tant que vendeur, d’informer votre assureur habitation de la vente de votre logement par lettre recommandée. Si vous ne procédez pas à cette déclaration, vous devrez payer les primes jusqu’au moment où vous aurez effectivement informé l’assureur du transfert de propriété.

Pour ce qui est de l’acquéreur, il doit vérifier que le bien était effectivement assuré au jour du transfert de propriété. Après cette vérification, il est libre de :

  • poursuivre le contrat souscrit par le vendeur,
  • résilier immédiatement le contrat en adressant une lettre à l’assureur du vendeur. Si l’acquéreur souscrit un nouveau contrat d’assurance habitation, il faut tout de même qu’il résilie personnellement l’ancien contrat.

L’acte de vente d’un bien immobilier informe l’acquéreur de cette transmission du contrat d’assurance de plein droit et de sa faculté de résiliation.

La résiliation du contrat par l’assureur

L’assureur habitation peut résilier le contrat dans un délai de trois mois à compter du jour où l’acquéreur, ayant obtenu l’attribution définitive du bien assuré, a demandé le transfert de la police à son nom.

A l’expiration de ce délai de trois mois, le droit de résiliation prend fin.

Peut-on vendre un logement occupé ?

Vous êtes propriétaire d’une maison ou d’un appartement que vous avez donné en location ? Vous voulez désormais vendre ce logement ? Est-ce possible et si oui, dans quelles conditions ?

Les principes du logement occupé

Un logement loué peut être vendu, tel est le principe de base, à garder en tête. Ainsi, il est tout à fait possible de mettre en vente un logement occupé par un locataire, le contrat de location ne rendant pas l’habitation inaliénable !

Attention cependant, en tant que propriétaire, vous vous trouverez dans l’une de ces deux hypothèses :

  • Vous donnez congé à votre locataire pour vendre : cela signifie que vous prévenez votre locataire de votre souhait de vendre au moins 6 mois avant l’échéance du bail en location vide, ou au moins 3 mois avant l’échéance du bail en location meublée. Le congé met fin au contrat de location à l’arrivée de l’échéance du bail. Dans ce cas, vous vendez votre logement libre puisque votre locataire est tenu de quitter le logement.
  • Vous n’avez pas respecté les délais cités et donc, vous ne pouvez pas donner congé à votre locataire. Vous vendez dans ce cas le logement avec le locataire, c’est-à-dire un logement occupé puisque le locataire dans ce cas reste en place.

Le droit de préemption du locataire

Si et seulement si le futur acquéreur de votre logement occupé demande à acquérir le logement vide, vous êtes tenu d’en proposer la vente en priorité au locataire, c’est son droit de préemption !

En effet, selon la loi du 6 juillet 1989, vous devez tout d’abord notifier au locataire votre intention de vendre le logement en lui adressant, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier, l’offre de vente qui doit mentionner le prix et les conditions de la vente, ainsi que la surface du logement.

Après notification, le locataire a alors deux mois pour faire connaître ses intentions :

  • Il souhaite l’acheter. Mais attention, son droit de préemption ne joue que s’il achète au prix que vous fixez. S’il refuse le prix et que vos négociations échouent, il n’est pas prioritaire. S’il achète, la vente doit être réalisée dans un délai de deux mois, étendue à quatre mois s’il a recours à un prêt.
  • Si le locataire ne répond pas dans les 2 mois ou s’il refuse d’acheter le logement, vous pouvez alors mettre en vente l’habitation. Toutefois, si vous trouvez un acquéreur à un prix moins élevé que celui que vous avez proposé à votre locataire, vous devrez de nouveau notifier la vente au locataire, qui pourra faire jouer son deuxième droit de préemption.

Si vous n’avez pas notifié au locataire votre intention de vendre, c’est le notaire qui s’en charge, le compromis de vente étant signé sous condition suspensive de non-préemption par le locataire.

Cas particulier : le locataire en cours de bail bénéficie d’un droit de préemption qui lui accorde la priorité sur la vente, alors même qu’il ne reçoit pas congé et qu’il n’est donc pas tenu de quitter le logement, si et seulement s’il s’agit de la première vente du logement suivant la division de l’immeuble, c’est-à-dire sa mise en copropriété.

Soyez malinx…comme un lynx ! Comparez votre assurance habitation !

 

 

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