Propriétaires : que faire face aux loyers impayés ?

Propriétaires et loyer impayés

Votre locataire ne paye plus son loyer ? Face à une telle situation, il est nécessaire de réagir rapidement. Et rappelez-vous : régler le problème à l’amiable est toujours la solution à privilégier.

La signature du bail engage le locataire à payer son loyer et ses charges régulièrement. Mais il arrive qu’il ne puisse plus s’en acquitter. Le propriétaire doit alors prendre contact avec le locataire afin de trouver un arrangement. Rechercher un accord à l’amiable et des aides financières permettent généralement d’éviter d’engager une procédure.

Les étapes pour régler le différent

Dès le premier loyer impayé, le propriétaire doit se mettre en contact avec son locataire, si celui-ci n’est pas venu vers lui, et tenter de trouver une solution à l’amiable par :

  • la mise en place d’un échelonnement du paiement des sommes dues ;
  • l’envoi d’une lettre de mise en demeure de payer avec accusé de réception, qui indique le montant du contentieux, ainsi que le délai de paiement.

Lorsque les tentatives d’accord à l’amiable ont échouées, le propriétaire peut adresser au locataire une injonction de payer. Pour cela, il doit déposer un formulaire de requête devant le greffe de la juridiction compétente (juridiction de proximité ou TI). L’injonction de payer est ensuite communiquée par le juge au locataire, qui dispose d’un mois pour payer sans que son droit au bail ne soit suspendu.

La résiliation du bail

justice-loyer-impayeLorsque le locataire ne respecte pas ses engagements, le propriétaire peut demander auprès d’un huissier de justice, la résiliation de son bail, suivant la clause résolutoire prévue dans le contrat de location. Un commandement de payer est alors envoyé au locataire, qui dispose de deux mois pour réagir et s’adresser aux organismes d’aide au logement, avant d’être assigné en justice pour rupture du bail. Généralement, une enquête sociale et financière est réalisée afin de faire le point sur la situation, puis locataire et propriétaire sont convoqués à une audience.

Le juge peut alors résilier le bail immédiatement et prononcer l’expulsion du locataire ou lui accorder des délais de paiement et le maintenir dans le logement plus longtemps. Lorsque le bail est résilié, le locataire dispose de deux mois pour quitter les lieux, ou demander un délai au TGI.

Opter pour une assurance loyers impayés

Il existe des garanties pour protéger les propriétaires des loyers impayés. En effet, des assurances peuvent être souscrites auprès de toutes les banques et de toutes les compagnies d’assurance. Elles couvrent  les loyers impayés, les dégradations,  le départ prématuré du locataire, ainsi que les frais de contentieux :

  • la garantie loyers impayés (GLI) ;
  • la garantie des risques locatifs (GRL) d’Action logement.

En cas d’impayé de loyer, le propriétaire doit transmettre à son assureur une déclaration de sinistre complétée. L’assurance prendra alors en charge l’indemnisation du loyer impayé, sans franchise.

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