Congé de fin de bail : tout ce qu’il faut savoir

On parle de congé de fin de bail donné à un locataire par son propriétaire lorsque ce dernier demande au locataire de se préparer à quitter le logement. Régi par l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, ce congé ne peut être donné que dans le cadre d’une reprise du logement par le propriétaire, d’une vente ou pour un «motif légitime et sérieux».

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Le bailleur donne congé au locataire pour reprendre son logement

Le bailleur peut donner congé au locataire pour la reprise du logement à la condition qu’il l’utilise comme résidence principale et non comme résidence secondaire ou comme pied à terre. Outre le propriétaire lui-même, le logement peut être repris dans les mêmes conditions par :

  • Son conjoint;
  • Son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé;
  • Son partenaire lié par un pacs;
  • Ses ascendants, ou descendants ou ceux de son conjoint, concubin notoire ou partenaire lié par un pacs

L’obligation d’utilisation du logement ainsi repris par le propriétaire comme résidence principale est satisfaite si la durée d’occupation excède 5 mois consécutifs, selon l’arrêt du 23 juin 1998 de la cour d’appel de Toulouse.

Le bailleur donne congé au locataire pour vendre son logement

Dans le cas où le bailleur souhaite vendre son logement, le locataire est prioritaire, c’est ce que l’on appelle le droit de préemption. Le locataire dispose alors d’un délai de 2 mois après l’offre pour se décider. Pendant ce délai, tant que le locataire ne s’est prononcé ni dans un sens ni dans l’autre, le propriétaire ne peut pas vendre le logement. Passé ce délai, si le locataire n’a pas accepté l’offre de vente, «il est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local».

Dans le cas où le locataire a refusé d’acheter, le bailleur peut renoncer à la vente et devra indemniser le locataire si celui-ci a déjà engagé des frais de recherche de logement, de déménagement etc… Si le locataire accepte d’acheter le bien immobilier, il faudra un accord des deux parties pour annuler la vente.

Le bailleur donne congé au locataire pour motif légitime et sérieux

L’autre hypothèse citée par l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 pour donner congé au locataire est celle du «motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant». Ainsi, la loi, loin de donner une liste exhaustive de ce qu’elle nomme les motifs légitimes et sérieux, laisse aux juridictions le soin de l’interpréter.

C’est ainsi que les Cours ont pu considérer comme un motif légitime et sérieux:

  • Le non-paiement répété du loyer aux termes convenus (cour de cassation, 3e ch. Civ, 17/05/2006);
  • L’utilisation du bail à usage d’habitation pour un usage commercial (cour d’appel de Paris, 6e ch. B, 15/03/2002);
  • La rénovation lourde de l’immeuble ou la destruction d’une maison dans le cadre de la création de lotissement (cour de cassation, 3e ch. Civ22/03/2013)

Quelle que soit la raison du congé, celle-ci doit être formellement indiquée sous peine de nullité. L’envoie du congé au locataire, doit être fait six mois au moins avant la date d’échéance du bail par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier.

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