Comprendre le réajustement des loyers et des charges

Il arrive que le loyer et les charges d’un logement subissent un réajustement en cours d’année suite à un loyer sous-évalué, des travaux d’amélioration ou un réajustement des charges locatives. Comment expliquer ces majorations faites en dehors de la révision annuelle du loyer ?

Chaque année, votre loyer est révisé en fonction de la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l’INSEE. Mais il est tout à fait possible qu’en plus de cet immanquable rendez-vous annuel, le loyer et les charges de votre logement soient réajustés au cours du bail pour différentes raisons.

Réajustement du loyer : deux situations

Augmentation dans le cas d’un loyer sous-évalué

Après avoir fixé le montant du loyer de son logement, il arrive que le bailleur se rende compte que ce dernier est sous évalué (c’est-à-dire inférieur au loyer de référence du voisinage pour des biens équivalents) : le propriétaire a alors le droit de réévaluer son bien. Pour ce faire, il peut se baser sur les offres de location de son quartier et consulter les bases de données de l’Agence Départementale d’Information sur le Logement (ADIL) ou de l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP).

S’il constate que son loyer est réellement trop bas et qu’il souhaite le modifier, il doit suivre une procédure précise décrite dans l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 en apportant les preuves de sa sous-évaluation :

  • Le réajustement est fait en fonction des loyers pratiqués par au moins 3 références de loyers dans son voisinage proche ou 6 références si le bien est situé dans une commune de plus d’un million d’habitants ;
  • Deux de ces références doivent concerner des logements pour lesquels il n’y a pas eu de changement de locataire depuis au moins 3 ans ;
  • Le bailleur devra ensuite, par lettre recommandée avec accusé de réception, envoyer le nouveau montant au locataire ;
  • L’augmentation doit être adressée au locataire au moins 6 mois avant le terme du contrat de bail, à compter de la réception de la lettre recommandée. L’augmentation des loyers sera alors effective pour le bail suivant. Cette période de 6 mois est très importante car si le locataire ne va pas récupérer le courrier au bureau de poste, les conditions du bail seront reconduites sans modifications possibles.

Si le locataire accepte l’augmentation, un nouveau bail est signé stipulant la hausse du loyer. Selon que l’augmentation dépasse ou non les 10%, elle est échelonnée sur 3 ou 6 ans.

Le locataire peut cependant refuser cette réévaluation (après avoir, par exemple, lui aussi comparer l’état du marché immobilier) ou tout simplement ne pas répondre au courrier de son bailleur. Quand aucun accord à l’amiable n’est possible, le propriétaire peut saisir deux mois après l’envoi du courrier, la Commission départementale de conciliation qui rendra un avis. Pour défendre sa position, le locataire devra fournir des contre-références prouvant que la réévaluation n’est pas justifiée. Il peut aussi faire appel à une association des locataires pour appuyer ses propos, tout comme le propriétaire peut demander le soutien d’autres bailleurs. Si la Commission départementale de conciliation n’arrive pas à trouver un terrain d’entente, c’est au tour du Tribunal d’instance d’être saisi : il tranchera définitivement la réévaluation ou non du loyer. Mais attention, l’horloge tourne ! Faute de décision prise au terme du bail, celui-ci est reconduit sans augmentation du loyer.

Augmentation pour travaux d’amélioration

Il se peut qu’au cours du bail, le propriétaire souhaite procéder à des « travaux d’amélioration » provoquant la hausse du loyer. On entend par là tout ce qui apporte des éléments de confort supplémentaire au locataire au sein du logement.
Exemples : l’installation du chauffage central, du double vitrage, une porte blindée, une cuisine équipée, etc.

La modification du loyer suite à ces travaux d’amélioration peut prendre deux formes :

  • Les travaux sont effectués avant la relocation et la majoration se fait sous condition d’être acceptée formellement par le locataire. La hausse du loyer et sa raison sont précisées noir sur blanc soit dans une clause du bail, soit par un avenant au contrat de location.
  • S’il le souhaite, le locataire peut effectuer lui-même ces travaux en contrepartie d’une remise sur loyer. Cette solution est souvent préférée dans le cas de revêtements muraux et sols.

Attention toutefois à ce que le bailleur n’inclue pas dans ces travaux ce qui concerne l’entretien et le maintien de la sécurité d’un logement. Ces réparations incombent dans tous les cas au propriétaire et ne peuvent être imputées au locataire.
Exemples : remplacement de la chaudière, mise aux normes de branchements électriques, etc.

Le réajustement des charges locatives

Que ce soit en cas de loyer sous-évalué ou de travaux d’amélioration, les augmentations n’ont d’impact que sur le loyer et ne touchent pas les charges ou le dépôt de garantie. En revanche, les charges locatives font l’objet d’une régularisation annuelle à partir des dépenses réelles constatées.  Ces frais désignent les charges communes que le propriétaire paye et qu’il peut récupérer auprès de son locataire. Chaque mois, le locataire règle ainsi une provision en même temps que son loyer correspondant aux charges locatives. Ces frais englobent :

  • Les dépenses des gardiens, concierges et employés d’immeuble ;
  • Les dépenses d’entretien courant et de réparations sur des équipements communs (ascenseur, chauffage collectif, eau et électricité des parties communes,…) ;
  • La taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Généralement, la régularisation est effectuée une fois par an par le bailleur lors de la réception du décompte annuel des charges de copropriété. Elle peut intervenir à n’importe quel moment : le bailleur n’est pas tenu de le faire à la date anniversaire du bail.

Dans le cas où le propriétaire oublie d’effectuer cette révision annuelle, il a jusqu’à 3 ans pour rappeler à son locataire les charges à régulariser dans le cadre de la loi Alur de 2014. Auparavant, cette période était fixée à 5 ans… ce qui pouvait faire une belle somme !

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