Qu’est-ce qu’un bail à usage commercial ?

Tout artisan ou commerçant n’étant pas nécessairement propriétaire de sa boutique, il est courant pour eux de signer un contrat de location de locaux pour exercer leur métier (artisanat ou fonds de commerce). Ce bail à usage commercial a notamment pour objet de protéger le locataire en encadrant les révisions de loyer. Que contient le contrat? Comment encadre-t-il les augmentations de loyer?

Votre comparateur d’assurances vous éclaire sur les tenants et aboutissants du bail commercial.

Clauses et annexes du bail à usage commercial

Le contrat de location «tout commerces» est exclusivement réservé à l’exercice d’une activité professionnelle, qu’elle soit artisanale ou commerciale. Ce bail doit notamment comporter les éléments suivants:

  • une durée déterminée de 9 ans minimum, sauf en cas de location saisonnière (bail commercial dérogatoire),
  • le montant initial du loyer, des charges et des taxes (la répartition des dépenses locatives doit être précisée dans une clause particulière),
  • le montant d’un éventuel dépôt de garantie, qui n’est pas obligatoire et doit être remboursé au locataire lorsqu’il quitte les lieux (avec les intérêts qu’il a produit s’il était supérieur à deux mois de loyer),
  • le montant du droit d’entrée ou pas de porte (supplément de loyer qu’exigent généralement les bailleurs),
  • les signatures des différentes parties.

En plus du contrat, le bailleur est tenu de fournir au locataire un état des risques naturels et technologiques du local, ainsi qu’une annexe verte. Cette annexe environnementale, obligatoire pour tous les baux en cours depuis le 14 juillet 2013, renseigne sur les caractéristiques énergétiques, de consommation et de production de déchets des locaux et équipements concernés.

Loyer initial et modalités de révision

Le montant du loyer initial est libre, mais se base tout de même sur la valeur locative du bien, ainsi que sur ses caractéristiques, sa localisation, ses facilités d’accès, sa notoriété…

Par la suite, une révision peut être demandée, par le bailleur ou par le locataire, tous les trois ans. Cette révision est plafonnéepar l’indice trimestriel de référence et calculée selon la formule suivante:

Loyer précédent x (indice trimestriel de référence en cours / indice trimestriel de référence du même trimestre de l’année précédente)

Dans certains cas, le plafond de révision du loyer peut être dépassé:

  • si la valeur locative du local a augmenté de plus de 10% et que cette augmentation a eu un réel impact sur l’activité commerciale du locataire (par exemple si une augmentation de la population du quartier a augmenté la valeur locative et le chiffre d’affaire du commerce),
  • si le locataire a changé d’activité.
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