Calculer la valeur résiduelle d’un bien immobilier

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En cas de sinistre, les compagnies d’assurance habitation prennent appui sur la valeur résiduelle des biens immobiliers pour estimer le montant de l’indemnisation. Electroménager, meubles, informatique… comment s’effectue ce calcul et à quoi faut-il s’attendre ?

Qu’est-ce la valeur résiduelle ?

La valeur résiduelle d’un bien correspond à sa valeur restante après un sinistre. Les assureurs évoquent également une « valeur de sauvetage » ou de « valeur après sinistre ». Cet indicateur estime donc une acquisition à l’issue de la période d’amortissement.

Cette valeur est utilisée en assurance habitation pour un bien immobilier ou mobilier mais également pour d’autres secteurs. L’assurance automobile se fonde sur la valeur résiduelle dans le cas de l’indemnisation, notamment dans le cas d’une location avec option d’achat (LOA).

Comment la valeur résidentielle entre-t-elle dans le calcul de l’indemnisation ?

Après la déclaration d’un sinistre, l’indemnisation de l’assuré se fait sur la base de la différence des valeurs avant et après l’incident. C’est ce qui correspond à la valeur résiduelle.

Pour la calculer, les compagnies d’assurance s’appuient généralement sur la valeur à neuf et le coefficient de vétusté. La valeur résiduelle est égale à la valeur à neuf à laquelle est appliqué un coefficient de vétusté :
Valeur à neuf du bien – Pourcentage de vétusté.

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Qu’est-ce que le coefficient de vétusté ?

L’assurance applique un coefficient de vétusté lors de l’indemnisation d’un sinistre autant sur des biens mobiliers que sur des biens immobiliers. Ce coefficient prend en compte :

  • L’ancienneté et l’usure des biens mobiliers ;
  • L’ancienneté et l’usage des biens immobiliers, élément par élément (toit, charpente, maçonnerie, etc.) et le niveau d’entretien.

La progressivité du coefficient de vétusté est différente selon la nature des biens. Si un lave-vaisselle conserve de la valeur jusqu’à 7 ans, des chaussures ne valent déjà quasiment plus rien après 3 ans. De la même manière, un ordinateur portable ne sera plus indemnisé qu’à 5 % de sa valeur à neuf si un sinistre survient 5 ans après son achat, tandis qu’une télévision vaudra encore 50 % de son prix d’acquisition.

Le coefficient de vétusté est appréciée par un expert mandaté par l’assurance habitation. Pour cela, il s’appuie sur des grilles indiquant le taux de vétusté et le plafonnement maximum applicable.

L’indemnisation « valeur de reconstruction à neuf »

Le coefficient de vétusté est prévu dans l’assurance multirisque habitation et pris en compte dans le calcul de la valeur de reconstruction. Ce calcul est égal au coût d’une reconstruction à l’identique, au moment du sinistre, moins le taux de vétusté.

Contrairement à la valeur résiduelle d’un bien mobilier, l’indemnisation « valeur de reconstruction à neuf » s’appuie sur :

  • La valeur vénale : le montant qui aurait pu être tiré de la vente du bien avant le sinistre ;
  • La valeur à neuf : il s’agit de la valeur du bien identique neuf au moment du sinistre.

La vétusté du bien immobilier a donc un fort impact sur le montant de l’indemnisation suite à un sinistre. Cette garantie supplémentaire augmente le montant de votre prime d’assurance habitation mais cela vous assurer une meilleure indemnisation en cas de destruction partielle ou totale de votre habitation.

Tableaux de dépréciation des biens (1-10 ans et +)*

Type de matériel / Durée 1 an 2 ans 3 ans 4 ans 5 ans
Tableau de dépréciation des biens mobiliers (0-5 ans)
Gros électroménager 86% 72% 57% 43% 29%
Petit électroménager 80% 60% 40% 20% 5%
Télévision Hi-Fi 90% 80% 70% 60% 50%
Micro informatique 80% 60% 40% 20% 5%
Mobilier courant 86% 72% 57% 43% 29%
Vêtements/chaussures 66% 33% 5% 0% 0%
Literie 100% 90% 80% 70% 60%
Vaisselle 100% 100% 100% 100% 100%
Disques CD/Jeux vidéo 60% 40% 20% 5% 0%
Mobilier de style 100% 100% 100% 100% 100%
Type de matériel / Durée 6 ans 7 ans 8 ans 9 ans 10 ans et +
Tableau de dépréciation des biens mobiliers (5-10 ans et +)
Gros électroménager 14% 5% 0%  0% 0%
Petit électroménager 0%  0% 0% 0% 0%
Télévision Hi-Fi 40% 30% 20% 10% 0%
Micro informatique 0%  0% 0% 0% 0%
Mobilier courant 14% 5% 0% 0% 0%
Vêtements/chaussures 0% 0% 0% 0% 0%
Literie 50% 40% 30% 20% 10%
Vaisselle 100% 100% 100% 100% 100%
Disques CD/Jeux vidéo  0%  0%  0%  0% 0%
Mobilier de style 100% 100% 100% 100% 100%

*Les pourcentages correspondent à la valeur résiduelle du bien.

Quelles sont les exceptions à la valeur résiduelle des biens ?

Seules exceptions à cette règle de progressivité de la vétusté, la vaisselle et le mobilier de style, qui ne perdent pas de valeur en vieillissant et sont donc toujours indemnisés à 100 % de leur valeur à neuf, même plus de 10 ans après leur achat.

La valeur à neuf

La garantie valeur à neuf peut être souscrite dans le cadre de votre assurance habitation dans le but de racheter une partie de la vétusté. Vous allez donc avoir la possibilité d’obtenir un complément d’indemnisation en plus que de la valeur d’usage d’un montant égal au coefficient de vétusté.

Le rééquipement à neuf

La garantie rééquipement à neuf va vous permettre de ne pas prendre en compte la vétusté d’un bien pour calculer le montant de l’indemnisation après un sinistre. Dans ce sens, vous allez être remboursé à hauteur de la valeur actuelle du bien immobilier ou mobilier.

Néanmoins, si vous optez pour la garantie rééquipement à neuf, vous devez savoir que le prix de votre assurance habitation sera plus élevé, car vous serez davantage couvert en cas de sinistre.