Bien immobilier : 3 choses à savoir en cas de séparation


Après plusieurs années de mariage, de concubinage ou de PACS, vous avez pris la décision de vous séparer ? En plus d’engendrer une grande souffrance émotionnelle, une rupture peut être synonyme de vente de bien immobilier. Que devient le bien acquis en commun lors d’une séparation ? Éléments de réponses avec LeLynx.fr.

Mariage et PACS : le statut marital détermine les règles de partage du bien immobilier

Dans le cadre d’un divorce, le régime matrimonial choisi lors du mariage détermine la manière dont seront séparés les biens immobiliers.

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la séparation des biens immobiliers

Le mariage sans contrat ou régime de la communauté réduite aux acquêts

En cas d’union sans contrat de mariage, les biens, qu’ils soient immobiliers ou mobiliers, détenus avant le mariage restent la propriété de chaque époux.

Cependant, les biens communs, c’est-à-dire ceux acquis durant l’union, sont séparés en part égale lors d’un divorce ainsi qu’une séparation du corps (les époux restent mariés, mais vivent séparément).

Les biens immobiliers perçus par donation ou héritage restent la propriété personnelle de l’époux concerné même en cas de séparation.

Le régime de la communauté universelle

L’ensemble des biens achetés avant l’union appartiennent aux deux époux dès le mariage. Cela signifie que, lors du divorce, tous les biens mobiliers et immobiliers sont partagés en part égale, y compris ceux acquis avant le mariage.

Le régime de séparation de biens

Dans le cadre d’un régime séparatiste, les conjoints sont propriétaires des biens qu’ils ont acquis avant et pendant l’union. De ce fait, si l’un des époux a acheté seul un bien immobilier après le mariage, celui-ci lui revient dès la prononciation du divorce.

Pour un bien commun, chaque conjoint est propriétaire de la part correspondant à l’apport investi lors de l’achat du logement, la quote-part. Par conséquent, lors de la séparation, chaque quote-part est restituée à chaque époux.

Les règles de partage pour un couple Pacsé

Par défaut, les PACS conclus depuis 2007 sont soumis au régime de séparation des biens. Ainsi, en cas de rupture, chacun reste propriétaire des biens acquis avant et pendant le PACS.

À l’inverse, lors du PACS, il est possible de choisir le régime de communauté réduite aux acquêts. Dans cette situation, le bien immobilier acheté durant le PACS sera divisé en part égale lors de la dissolution du PACS.

La vente d’un bien immobilier dans le cadre d’une séparation a un coût

L’impôt sur la plus-value

La séparation n’a pas uniquement un coût émotionnel, mais également financier. Par exemple, en cas de divorce, vous devez vous acquitter des frais d’avocat, contrairement à l’union libre. Mais qu’en est-il des frais de vente d’un bien immobilier commun lors d’une séparation ?

En plus de l’acte de notariat, les propriétaires doivent s’acquitter de l’impôt sur la plus-value dans certains cas ! Un bien immobilier est imposable sauf s’il s’agit de la résidence principale. Il est également exonéré si :  

  • L’un des conjoints souhaite continuer à habiter dans le logement au titre de sa résidence principale ;
  • Le bien est détenu depuis plus de 22 ans ;
  • Le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €.

Vendre son bien immobilier avant de divorcer

Lors de la vente d’un bien immobilier dans le cadre d’une séparation, cette action est généralement supervisée par un notaire. En effet, les conjoints sont soumis à des droits de partage. Il s’agit d’une imposition concernant la valeur nette du patrimoine partagé dès la prononciation du divorce.

Afin d’éviter le paiement de ces droits, il est vivement conseillé de conclure la vente du bien commun avant d’engager une procédure de divorce.

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Un bon compromis : le rachat de soulte

Le rachat de soulte concerne les couples ayant acquis un bien en commun ou les familles détenant un bien immobilier.

Un conjoint a recours à ce type de rachat de crédit immobilier lorsqu’il souhaite acquérir les parts du bien immobilier détenu avec son conjoint.

Plus précisément, la soulte correspondant au montant que le conjoint doit verser à son ancien partenaire afin de devenir propriétaire exclusif du bien.

Le rachat de soulte peut-être une solution envisageable lors d’une séparation, notamment :

  • S’il s’agit d’un couple avec un enfant. La séparation étant déjà une situation délicate, elle l’est davantage lorsqu’elle implique un ou des enfants. C’est une solution idéale pour permettre aux enfants de continuer à vivre dans le logement familial ;
  • Si l’’un des époux désire conserver le bien tout en continuant à rembourser le crédit.

Le montant de la soulte se fonde sur la répartition des parts des conjoints au moment d’achat du bien (50/50, 60/40, etc).

Attention
Il ne faut pas oublier de se désolidariser de l’emprunt commun avant de conclure un accord de rachat de soulte.