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Le calcul de la superficie privative avec la loi Carrez

Julien Prioux - mis à jour le

La loi Carrez encadre le calcul de la superficie privative dans le cadre de la mise en vente d’un logement de copropriété et oblige que celle-ci soit mentionnée dans l’acte de vente. Décryptage des éléments pris en compte ou non dans le calcul de la surface.

Qu’est-ce que la surface loi Carrez ?

Avec la loi Carrez, la législation française impose à tout vendeur d’un logement en copropriété d’une surface au moins égale à 8m2 d’en mentionner la superficie privative dans les documents relatifs à la vente du bien.

La loi Carrez est l’autre nom donné à la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété. Elle est en vigueur depuis le 19 juin 1997.

La vente en copropriété concernée par la loi Carrez

La loi Carrez s’applique exclusivement à la vente de biens en copropriété, c’est-à-dire les appartements d’habitation ainsi que les locaux d’activités (bureaux, locaux commerciaux, professionnels ou à usage de dépôt).

La loi Carrez ne s’applique pas aux maisons individuelles

Parce qu’elle ne concerne que les copropriétés, la loi Carrez ne s’applique pas aux logements vendus sur plan ainsi qu’aux maisons individuelles. Sont également exclus de l’obligation de fournir la superficie loi Carrez les caves, garages, emplacements de stationnement et les terrains. Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieures à 8m² ne sont pas non plus pris en compte.

Astuce Malynx !

Dans certains cas, une maison individuelle peut être concernée par les règles de la copropriété et dont être soumise à la loi Carrez. On parle alors de « copropriété horizontale », par exemple pour des maisons en nouveau village (de type « maisons Levitt »).

Comment calculer la superficie privative ?

Pour calculer la superficie privative d’un bien il convient de mesurer la surface de plancher et de déduire :

  • les cloisons et les murs ;
  • les marches et cage d’escalier ;
  • les gaines ;
  • les embrasures de portes et fenêtres.

Sont exclues les surfaces d’une hauteur inférieure à 1m80 mais également :

  • les loggias ;
  • les balcons et terrasses ;
  • les annexes, caves et garages ;
  • les jardins.

Cas particulier : le placard et la loi Carrez

Parmi les cas particuliers de la loi Carrez, le placard n’entre en considération qu’à condition de posséder une hauteur sous plafond d’au moins 1m80 et un niveau du sol identique à la pièce qui le contient.

Une fois le calcul de la surface loi Carrez effectué, l’attestation dispose d’une durée illimitée tant qu’aucune modification intérieure du logement n’est effectuée.

La différence avec la superficie habitable

La superficie habitable, mentionnée dans un bail de location, est calculée d’une manière similaire à la superficie privative loi Carrez mais ne prend pas en compte la superficie :

  • des combles non aménagés ;
  • des sous-sols, caves, remises ou garages ;
  • des terrasses, balcons, loggias ou des vérandas (et volumes vitrés) ;
  • des séchoirs extérieurs au logement ;
  • des locaux communs et autres types de dépendances.
Astuce Malynx !

La surface habitable fait partie, avec le nombre de pièces habitables, des éléments pris en compte dans le calcul de la prime d’assurance habitation. Toute modification dans la surface habitable (nouvelle pièce, aménagements…) doit être déclarée à l’assureur dans les plus brefs délais au risque de se voir refuser toute indemnisation des parties concernées en cas de sinistre.

Qui peut effectuer le diagnostic de surface ?

La loi Carrez n’oblige pas d’avoir recours à un professionnel pour effectuer le calcul de la superficie privative. Toute personne mettant en vente un logement concerné par la loi Carrez peut donc tout à fait réaliser ce calcul lui-même. Cependant, il est fortement conseillé de mandater un expert qui se chargera d’établir un relevé de la superficie privative à déclarer. Celui-ci pourra, en annexe, indiquer les surfaces non comprises dans le métrage loi Carrez.

En cas d’erreur…

Lorsque la superficie n’est pas indiquée dans l’acte de vente, l’acquéreur a la possibilité d’engager une action en nullité de la vente dans un délai d’un mois à compter de la signature de l’acte de vente. Ce cas de figure est particulièrement rare.

Lorsque la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à celle exprimée dans l’acte définitif de vente, l’acquéreur peut engager une action en diminution du prix au prorata de nombre de m² manquants à l’encontre du vendeur, dans un délai d’un an à compter de la signature.

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