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Assurance habitation : le diagnostic immobilier

Kévin Joseph - mis à jour le

Lors de la vente ou de la mise à la location d’une habitation, le propriétaire/bailleur est dans l’obligation de présenter plusieurs documents au futur acheteur ou locataire. Le diagnostic en fait partie. Explications.

Diagnostic immobilier : qu’est-ce que c’est ?

Les diagnotics immobiliers sont des documents qui ont pour but d’informer le potentiel acheteur ou locataire sur certains aspect du logement qu’ils projettent d’acquérir ou de louer.

Le contenu du diagnostic immobilier

L’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation prévoit qu’ « en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente ».

Ce dossier de diagnostic technique est constitué de 8 parties :

  • Un diagnostic de performance énergétique ;
  • Un constat de risque d’exposition au plomb ;
  • Un état d’amiante
  • Un état relatif à la présence de termites ;
  • Un état de l’installation intérieure du gaz ;
  • Un état de l’installation intérieure de l’électricité ;
  • Un état de l’installation d’assainissement non collectif ;
  • Un état des servitudes « risques » et d’information sur les sols.

Le diagnostic immobilier en cas de vente

Pour une vente,  les diagnostics à remettre au potentiel acheteur varie selon qu’il s’agisse d’une maison individuelle ou d’un logement en copropriété.

Pour une maison individuelle

Comme l’indique le site service-public.fr, pour une maison individuelle, le vendeur doit fournir les documents suivants :

  • Diagnostic de performance énergétique (DPE), sauf en cas de vente d’un logement en l’état futur d’achèvement (Véfa) ;
  • Constat de risque d’exposition au plomb (Crep) ;
  • État mentionnant la présence ou l’absence d’amiante ;
  • État de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans ;
  • État de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans ;
  • État de l’installation d’assainissement non collectif ;
  • État relatif à la présence de termites permettant de savoir si la maison est située dans une zone à risque ;
  • État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…) permettant de savoir si la maison est située dans une zone à risque.

Si la maison est située dans une zone à risque ayant fait l’objet d’un arrêté, le vendeur doit également mentionner la présence d’un risque de mérule (champignon).

Selon la loi Elan, à partir du 1er janvier 2020, pour les logements neufs, le vendeur devra remettre à l’acquéreur un carnet numérique d’information, de suivi et d’entretien du logement.

Pour un logement en copropriété

Comme l’indique le site service-public.fr, pour un logement en copropriété, le vendeur doit fournir les documents suivants :

  • Diagnostic de performance énergétique (DPE), sauf en cas de vente d’un logement en l’état futur d’achèvement (Véfa) ;
  • Constat de risque d’exposition au plomb (Crep) ;
  • État mentionnant la présence ou l’absence d’amiante ;
  • État de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans ;
  • État de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans ;
  • État relatif à la présence de termites permettant de savoir si le logement est situé dans une zone à risque ;
  • État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…) permettant de savoir si le logement est situé dans une zone à risque.

La promesse de vente ou d’achat et le contrat de vente doivent également indiquer la surface privative du lot de copropriété et la présence d’un risque de mérule si le logement est situé dans une zone à risque ayant fait l’objet d’un arrêté.

Le diagnostic immobilier en cas de location

Pour une location, le bailleur doit fournir plusieurs diagnostics :

  • Un diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
  • Un onstat de risque d’exposition au plomb (Crep) ;
  • Une copie de l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante ;
  • Un état de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans ;
  • Un état de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans ;
  • Un état des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…) permettant de savoir si le logement est situé dans une zone à risque.

Ces diagnostics doivent être regroupés dans un dossier de diagnostic technique (DDT) qui doit être annexé au bail.

Et en cas d’absence de diagnostic ?

Pour une vente

En cas d’absence lors de la signature de l’acte authentique de vente des documents, l’acheteur peut faire jouer la garantie des vices cachés. Si l’état des risques naturels et technologiques manque, la vente peut être annulée ou l’acheteur peut demander au juge une diminution du prix. En cas de non-conformité de l’installation d’assainissement non collectif lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur procède aux travaux de mise en conformité dans un délai d’un an après l’acte de vente.

Concernant le Diagnostic de performance énergétique la réglementation ne prévoit aucune sanction particulière à l’encontre du vendeur qui ne respecte pas son obligation d’informer le candidat acquéreur. Toutefois, elle peut entraîner des sanctions de droit commun :

  • Sur le plan civil, l’absence de DPE peut être considérée comme un dol (une tromperie). La sanction applicable est la nullité de l’acte de vente ou la diminution du prix de vente;
  • Sur le plan pénal, si l’annonce comporte des informations sur le DPE reposant sur des indications fausses ou de nature à induire en erreur le candidat acquéreur, le service des fraudes de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) peut infliger au vendeur une amende de 37 500€ et une peine de 2 ans de prison.

Pour une location

Que ce soit pour le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb et si besoin, l’état des risques naturels et technologiques, les sanctions sont les mêmes que pour la vente.

A noter que si le constat de risque d’exposition au plomb manque, le locataire peut engager la responsabilité du bailleur pour vices cachés (comme pour la vente) en saisissant le tribunal d’instance. Si un danger pour la santé des occupants est détecté, le maire ou le préfet peut ordonner au bailleur de faire réaliser des travaux.

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