Les diagnostics immobiliers : contenu, obligations et sanctions

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Lors de la vente ou de la location d’une habitation, le propriétaire/bailleur est dans l’obligation de présenter des diagnostics immobiliers au futur acheteur ou au locataire. Que contiennent ces documents ? Quelles sanctions pour le vendeur en cas de non présentation ?

Qu’est-ce qu’un diagnostic immobilier ?

Les diagnostics immobiliers informent le potentiel acheteur ou locataire sur le logement qu’il envisage d’acquérir ou de louer. Ces documents lui assurent une meilleure connaissance du bien.

Les diagnostics sont-ils obligatoires ?

Oui, en cas de vente, le vendeur doit fournir à l’acquéreur des diagnostics immobiliers.

C’est une obligation légale imposée par l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation : « En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente ».

Concrètement, le vendeur réalise un dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dossier contient l’ensemble des diagnostics obligatoires.

Il le remet impérativement à l’acquéreur au moment de la signature du compromis de vente.

Quels sont les diagnostics obligatoires pour une vente immobilière ?

Pour une vente,  les diagnostics à remettre au potentiel acheteur varient selon qu’il s’agisse d’une maison individuelle ou d’un logement en copropriété.

Maison individuelle Logement en copropriété

✔️ Diagnostic de performance énergétique (DPE), sauf en cas de vente d’un logement en l’état futur d’achèvement (Véfa) ;

✔️ Constat de risque d’exposition au plomb (Crep) ;

✔️ État mentionnant la présence ou l’absence d’amiante ;

✔️ État de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans ;

✔️ État de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans ;

✔️ État relatif à la présence de termites permettant de savoir si la maison est située dans une zone à risque ;

✔️ État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…) permettant de savoir si la maison est située dans une zone à risque ;

✔️ Présence d’un risque de mérule (champignon) si la maison est située dans une zone à risque ayant fait l’objet d’un arrêté.

✔️ État de l’installation d’assainissement non collective

✔️ Surface privative (loi Carrez) du lot de copropriété
Depuis le 1er janvier 2020, pour les logements neufs, le vendeur devra remettre à l’acquéreur un carnet numérique d’information, de suivi et d’entretien du logement (loi Elan).

Le propriétaire a-t-il l’obligation de réaliser des travaux en cas de mauvais diagnostics ?

travaux ouvrier chantier copro

Non, le vendeur n’a aucune obligation d’effectuer les travaux nécessaires pour améliorer les diagnostics immobiliers. En effet, les diagnostics constituent une simple obligation d’information. Par conséquent, un acheteur peut tout à faire choisir d’acquérir un bien contenant du plomb, de l’amiante, etc.

Certains diagnostics (par exemple le DPE) contiennent des recommandations, ainsi qu’uune estimation du coût des travaux de rénovation à mener.

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Vous souhaitez acquérir un bien qui comporte de mauvais diagnostics ? Profitez-en pour négocier le prix de vente ! Vous aurez alors le budget nécessaire pour réaliser les travaux.

Par ailleurs, notez qu’en cas de non-conformité de l’installation d’assainissement non collectif lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur doit procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d’un an après l’acte de vente.

Bon à savoir : à partir de 2025, la loi interdira progressivement aux propriétaires de louer des logements présentant de très mauvais DPE.

Quels sont les diagnostics obligatoires en cas de location ?

Pour une location, le bailleur doit fournir plusieurs diagnostics :

  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
  • Un constat de risque d’exposition au plomb (Crep) ;
  • Une copie de l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante ;
  • Un état de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans ;
  • Un état de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans ;
  • L’état des risques et pollutions permettant de savoir si le logement est situé dans une zone à risque.

Ces diagnostics doivent être regroupés dans un dossier de diagnostic technique (DDT) qui doit être annexé au bail.

Comment faire établir les diagnostics immos ?

une femme avec un porte document entre dans la maison d'un homme

Vous souhaitez vendre votre maison ? Mettre un appartement en location ? Pour faire établir les diagnostics obligatoires, adressez-vous à un diagnostiqueur. Ce professionnel certifié présente les compétences nécessaires. Il est couvert par une assurance, indispensable car il engage sa responsabilité en cas d’erreur de diagnostic.

La sanction en cas d’absence de diagnostic

Pour une vente

La fourniture des diagnostics immobiliers est obligatoire lors d’une vente. Par conséquent, le vendeur qui ne respecte pas son obligation risque des sanctions.

Ainsi, en cas d’absence des diagnostics, l’acheteur peut faire jouer la garantie des vices cachés. Par ailleurs, si l’état des risques naturels et technologiques manque, la vente peut être annulée ou l’acheteur peut demander au juge une diminution du prix.

De plus, depuis le 1er juillet 2021, le DPE (diagnostic de performance énergétique) est juridiquement opposable. Concrètement, cela signifie que ce document n’est plus simplement informatif. En effet, le propriétaire engage sa responsabilité en le présentant à l’acheteur.

Ainsi, en cas de mauvaises informations ou d’informations erronées sur le DPE du logement concerné, les acheteurs peuvent donc désormais obtenir réparation, demander une diminution du prix, voire saisir la justice.

Pour une location

Quel que soit le type de diagnostic manquant (le constat de risque d’exposition au plomb, l’état des risques naturels et technologiques, le DPE), les sanctions sont les mêmes que pour la vente.

Ainsi, comme pour la vente, si le constat de risque d’exposition au plomb manque, le locataire peut engager la responsabilité du bailleur pour vices cachés en saisissant le tribunal d’instance. De plus, si un danger pour la santé des occupants est détecté, le maire ou le préfet peut ordonner au bailleur de faire réaliser des travaux.

Enfin, sachez qu’en cas d’erreur dans les diagnostics, le vendeur attaqué pour se retourner contre le diagnostiqueur.