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Comment bien vendre son logement ?

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Vous êtes propriétaire d’un appartement ou d’une maison et vous avez décidé de mettre votre logement en vente ? Votre comparateur d’assurance habitation LeLynx.fr vous explique tout ce que vous devez savoir pour bien vous y prendre !

La check-list pour bien vendre votre logement

Vos obligations légales

Vous vendez votre logement ? Sachez que vous êtes tenu par la loi de respecter certaines obligations. Vous devez notamment établir des diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre votre appartement ou votre maison.

Voici la liste des diagnostics immobiliers dont vous devez vous munir :

  • le diagnostic de performance énergétique (DPE) : pour donner une estimation de la consommation énergétique du logement et ses émissions de gaz à effet de serre ;
  • l’état d’installation intérieure de gaz : diagnostic attestant de la sécurité des installations de gaz du logement (obligatoire pour toutes les installations de plus de 15 ans) ;
  • l’état de l’installation intérieure d’électricité : diagnostic attestant de la sécurité des installations d’électricité du logement (obligatoire pour toutes les installations de plus de 15 ans) ;
  • le constat de risque d’exposition au plomb (Crep) : document donnant des informations sur la présence de plomb dans le logement ou non ;
  • l’état d’amiante : document attestant la présence ou l’absence d’amiante dans le logement ;
  • l’état relatif à la présence de termites : sur la présence ou non d’insectes xylophages (dont les termites sont une espèces) ;
  • l’état de l’installation d’assainissement non collectif : dans le cas où le logement n’est pas raccordé au réseau public de récupération des eaux usées ;
  • l’état des servitudes « risques » et d’information sur les sols : sur les risques de pollution.
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Faîtes attention aux durées de validité de ces documents, lorsque vous décidez de vendre votre appartement ou votre maison.

Evaluer la valeur de votre bien

Il s’agit peut-être de la partie la plus compliquée lorsque vous vendez un bien immobilier. Il n’est pas facile d’estimer la valeur de son appartement ou de sa maison, car bien souvent, on « l’idéalise » donc on le surestime.

La meilleure solution est de faire appel à plusieurs agences immobilières afin de réaliser plusieurs estimations. Vous pourrez ensuite les comparer et mettre un prix de vente en ligne avec la réalité du marché immobilier.

Choisir par quel moyen vous allez vendre votre bien

Ici, deux écoles se font face : ceux qui passent par une agence immobilière et ceux qui privilégient entre particuliers. Si vous optez pour des professionnels, vous devez savoir que c’est l’agent immobilier qui va s’occuper de toutes les démarches, de l’annonce aux démarches administratives en passant par les visites. Cependant, des frais seront à votre charge et déductibles du prix de vente.

De l’autre côté, si vous optez pour une vente entre particuliers, toutes les démarches seront à votre charge et par manque d’expérience, vous ne pourrez pas faire de tri sur les potentiels acheteurs, ce qui peut vous faire perdre beaucoup de temps.

Immobilier : logement neuf

Favorisez le coup de foudre au premier coup d’oeil

Afin d’être sûr à 100% de vendre votre logement, la meilleure solution est de séduire directement les potentiels futurs acheteurs. Dans ce sens, l’annonce jour déjà un rôle prépondérant, d’où la nécessité de soigner les photos et de mettre en avant les atouts du logement.

De même, lors des visites de votre bien, commencez par ce qui vous semble être les points forts de votre appartement ou de votre maison. Préparez-vous également à répondre à des questions en tout genre afin de rassurer les acheteurs et ne pas laisser le doute planer.

Préparez le dossier de vente

Avant même de trouver un potentiel acheteur, n’hésitez pas à mettre en place un dossier de vente avec tous les documents susceptibles d’intéresser les nouveaux propriétaires. Ils ont pour but de rassurer les futurs acheteurs, comme par exemple :

  • des factures de travaux, électricité ou encore gaz ;
  • le montant indicatif des impôts locaux ;
  • le montant des charges collectives ;
  • les factures ou garanties de certains biens mobiliers vendus.

De plus, depuis la mise en place de la loi Alur, si vous vendez un bien en copropriété, vous devez obligatoirement fournir :

  • le règlement de la copropriété ;
  • les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années ;
  • l’état daté donné par le syndic ;
  • le carnet d’entretien de l’immeuble ;
  • le diagnostic technique de l’immeuble.

Pourquoi vous ne devez rien cacher aux potentiels acheteurs ?

L’obligation d’information et de délivrance

Vous avez décidé de vendre votre habitation ? Avant toute chose, vous êtes tenu de communiquer à l’acheteur toutes les informations en votre possession au moment de la vente sur la situation de l’immeuble, à savoir les éventuelles procédures en cours, l’existence d’un bail, etc.

En ce qui concerne l’obligation de délivrance, elle coule de source, vous devez livrer le bien vendu, c’est-à-dire permettre à l’acheteur de prendre possession des lieux. Par ailleurs, l’obligation de délivrance permet aussi à l’acheteur, quand le bien vendu est loué, de percevoir les loyers.

Attention aux vices cachés

Par ailleurs et selon l’Article 1641 du Code civil, vous devez garantir l’acheteur contre les vices cachés. Un vice caché est un défaut qui rend le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui réduit tellement cet usage que l’acheteur n’aurait pas réalisé la transaction ou aurait versé un prix moins élevé.

Pour que l’acheteur puisse invoquer la garantie pour vices cachés, deux conditions doivent être réunies :

  • Il ne devait pas avoir connaissance du défaut au moment de la vente, c’est-à-dire que cette garantie n’intervient pas si le vice était apparent ou si vous en avez informé l’acheteur, qui devez lui-même faire preuve d’une vigilance minimale.
  • Le vice doit être antérieur au moment de la vente, et il appartient à l’acheteur de prouver cette antériorité.

Vente du logement : que faire de l’assurance habitation ?

Ça y est, c’est décidé, vous mettez en vente votre logement ! Oui, mais que faire de votre assurance habitation qui court encore ?

Le transfert de propriété du bien immobilier entraîne le transfert du contrat d’assurance

Le principe légal est que le contrat d’assurance habitation, lorsqu’il existe au jour de la vente, est automatiquement transféré du vendeur à l’acheteur en même temps que la propriété du bien assuré.

Ce principe de continuité du contrat permet d’éviter que l’habitation ne soit plus assurée, même pendant une courte période.

Vous êtes tenu, en tant que vendeur, d’informer votre assureur habitation de la vente de votre logement par lettre recommandée. Si vous ne procédez pas à cette déclaration, vous devrez payer les primes jusqu’au moment où vous aurez effectivement informé l’assureur du transfert de propriété.

Pour ce qui est de l’acquéreur, il doit vérifier que le bien était effectivement assuré au jour du transfert de propriété. Après cette vérification, il est libre de :

  • poursuivre le contrat souscrit par le vendeur,
  • résilier immédiatement le contrat en adressant une lettre à l’assureur du vendeur. Si l’acquéreur souscrit un nouveau contrat d’assurance habitation, il faut tout de même qu’il résilie personnellement l’ancien contrat.

L’acte de vente d’un bien immobilier informe l’acquéreur de cette transmission du contrat d’assurance de plein droit et de sa faculté de résiliation.

La résiliation du contrat par l’assureur

L’assureur habitation peut résilier le contrat dans un délai de trois mois à compter du jour où l’acquéreur, ayant obtenu l’attribution définitive du bien assuré, a demandé le transfert de la police à son nom.

A l’expiration de ce délai de trois mois, le droit de résiliation prend fin.

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Peut-on vendre un logement occupé ?

Vous êtes propriétaire d’une maison ou d’un appartement que vous avez donné en location ? Vous voulez désormais vendre ce logement ? Est-ce possible et si oui, dans quelles conditions ?

Les principes du logement occupé

Un logement loué peut être vendu, tel est le principe de base, à garder en tête. Ainsi, il est tout à fait possible de mettre en vente un logement occupé par un locataire, le contrat de location ne rendant pas l’habitation inaliénable !

Attention cependant, en tant que propriétaire, vous vous trouverez dans l’une de ces deux hypothèses :

  • Vous donnez congé à votre locataire pour vendre : cela signifie que vous prévenez votre locataire de votre souhait de vendre au moins 6 mois avant l’échéance du bail en location vide, ou au moins 3 mois avant l’échéance du bail en location meublée. Le congé met fin au contrat de location à l’arrivée de l’échéance du bail. Dans ce cas, vous vendez votre logement libre puisque votre locataire est tenu de quitter le logement.
  • Vous n’avez pas respecté les délais cités et donc, vous ne pouvez pas donner congé à votre locataire. Vous vendez dans ce cas le logement avec le locataire, c’est-à-dire un logement occupé puisque le locataire dans ce cas reste en place.

Le droit de préemption du locataire

Si et seulement si le futur acquéreur de votre logement occupé demande à acquérir le logement vide, vous êtes tenu d’en proposer la vente en priorité au locataire, c’est son droit de préemption !

En effet, selon la loi du 6 juillet 1989, vous devez tout d’abord notifier au locataire votre intention de vendre le logement en lui adressant, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier, l’offre de vente qui doit mentionner le prix et les conditions de la vente, ainsi que la surface du logement.

Après notification, le locataire a alors deux mois pour faire connaître ses intentions :

  • Il souhaite l’acheter. Mais attention, son droit de préemption ne joue que s’il achète au prix que vous fixez. S’il refuse le prix et que vos négociations échouent, il n’est pas prioritaire. S’il achète, la vente doit être réalisée dans un délai de deux mois, étendue à quatre mois s’il a recours à un prêt.
  • Si le locataire ne répond pas dans les 2 mois ou s’il refuse d’acheter le logement, vous pouvez alors mettre en vente l’habitation. Toutefois, si vous trouvez un acquéreur à un prix moins élevé que celui que vous avez proposé à votre locataire, vous devrez de nouveau notifier la vente au locataire, qui pourra faire jouer son deuxième droit de préemption.

Si vous n’avez pas notifié au locataire votre intention de vendre, c’est le notaire qui s’en charge, le compromis de vente étant signé sous condition suspensive de non-préemption par le locataire.

Cas particulier : le locataire en cours de bail bénéficie d’un droit de préemption qui lui accorde la priorité sur la vente, alors même qu’il ne reçoit pas congé et qu’il n’est donc pas tenu de quitter le logement, si et seulement s’il s’agit de la première vente du logement suivant la division de l’immeuble, c’est-à-dire sa mise en copropriété.

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