Achat immobilier : les pièges du compromis de vente


L’achat ou la vente d’une habitation passe toujours par la signature d’un compromis. Cet acte fixe l’accord du vendeur et de l’acheteur sur les conditions de la vente. Mais connaissez-vous le contenu de ce document essentiel et les conséquences pour l’acquéreur en cas de problème ? Voici les principaux pièges à éviter concernant le compromis de vente.

Piège n° 1 : confondre le compromis, l’offre d’achat et la promesse de vente

Nombreux sont les primo-accédants qui ne font pas la différence entre le compromis de vente, l’offre d’achat de logement et la promesse de vente. Et pourtant, leurs fonctions sont bien différentes les unes des autres. Voici comment les distinguer pour éviter de vous retrouver face à des conséquences inattendues ou pénibles au cours de votre projet.

Le compromis de vente intervient après l’acceptation de l’offre d’achat et à la place de la promesse de vente. Il engage le vendeur et l’acheteur l’un envers l’autre : le vendeur s’engage à vendre le bien immobilier, l’acquéreur s’engage à l’acheter. Cet acte formalise la vente et la rend définitive.

Il se différencie ainsi des autres types de documents. Voici le détail des rôles de chacun :

Critères

Offre d’achat

Promesse de vente

Compromis de vente

Quel moment ?

Suite à la visite du bien

Après l’acceptation de l’offre d’achat

Après l’acceptation de l’offre d’achat

Qui s’engage ?

L’acquéreur

Le vendeur

L’acquéreur et le vendeur

À quoi ?

Acheter le bien au prix proposé ou à un prix négocié

Réserver le bien à un acquéreur et lui accorder un délai de réflexion, contre le versement d’une indemnité d’immobilisation

Réaliser la transaction dans les conditions convenues par les deux parties

Piège n° 2 : signer un compromis de vente mal rédigé

La rédaction d’un compromis de vente ne s’improvise pas. Pour être valable, ce contrat doit contenir certaines mentions légales. À défaut, la vente peut être annulée purement et simplement.

De plus, en tant qu’acquéreur, la rédaction exhaustive de ce document vous protège d’éventuelles omissions ou dissimulations. Alors, que doit contenir un compromis de vente ?

Voici les mentions principales qui doivent figurer dans le contrat (liste non exhaustive) :

  • La description détaillée du bien : type de logement, nombre de pièces, nombre de chambres, surface, sous-sol, espaces extérieurs, dépendances, annexes, emplacement ;
  • L’identité du vendeur propriétaire ;
  • L’identité de l’acquéreur ;
  • Le prix de vente du bien ;
  • Les diagnostics immobiliers obligatoires (par exemple le DPE) et leur date de réalisation ;
  • Les honoraires de l’agent immobilier ;
  • Le délai de rétractation légal de 10 jours pour l’acquéreur ;
  • Les conditions suspensives : elles permettent d’annuler la vente si certaines conditions se réalisent (typiquement, le refus de prêt immobilier, ou l’accord à un taux trop élevé).

En tant qu’acquéreur, vous avez le droit de vérifier le compromis dans le moindre détail, quitte à prendre le temps de le relire une deuxième fois. Vous pouvez si besoin vous faire assister d’un notaire, et même lui faire lire le document après l’avoir signé.

Piège n° 3 : vous rétracter après le délai légal de 10 jours

Le saviez-vous ? Si l’on suit la loi stricto sensu, la simple acceptation de l’offre d’achat vous engage à acheter le bien que vous convoitez. D’ailleurs, il n’existe pas de délai de rétractation suite à l’offre d’achat.

Cependant, dans les faits, si vous avez réalisé une offre d’achat et que vous souhaitez vous rétracter avant même d’avoir signé le compromis, c’est possible. En effet, aucun vendeur ni agent immobilier sensé ne vous obligera à aller jusqu’au compromis pour vous permettre de vous rétracter. Ce serait une perte de temps pour tout le monde.

En revanche, le vrai délai de rétractation immobilier court à compter de la signature du compromis. Vous avez signé et vous regrettez votre décision ? Vous disposez d’un délai de 10 jours pour signifier au vendeur ou à l’agent votre rétractation. Pendant ce laps de temps, vous pouvez donc annuler la vente et revenir sur votre décision d’acheter le bien sans aucun motif à fournir ni aucune pénalité.

En revanche, attention : passé ce délai, vous ne pouvez plus faire marche arrière, sous peine de poursuites judiciaires ! Effectivement, le vendeur peut réclamer en justice la poursuite forcée de la vente définitive. Il peut aussi demander des dommages-intérêts en réparation du préjudice causé.

Comment se rétracter ? Il suffit à l’acquéreur d’envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception au vendeur, et d’y mentionner son souhait de renoncer à la vente.

Piège n° 4 : payer cher la rédaction du compromis de vente

Lors d’une vente entre particuliers, enregistrer le compromis de vente auprès des services fiscaux n’est pas obligatoire ! C’est pour cette raison que le compromis de vente est généralement gratuit lorsqu’il est signé sous seing privé ou dans une agence immobilière. D’ailleurs, avec l’arrivée du Covid-19 et des consignes de distanciation sanitaire, de nombreuses agences proposent la signature électronique du compromis.

Cependant, certains vendeurs exigent que le compromis soit signé devant notaire, qui va alors facturer des frais de rédaction d’acte. Or, c’est généralement l’acquéreur qui les paye.  Dans un tel cas, n’hésitez pas à comparer les honoraires des notaires : le prix d’un tel acte doit se situer entre 150 à 300 € maximum.

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