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La fiscalité des résidences secondaires à l’étranger

Claire Tourdot - mis à jour le

Chaque année, c’est entre 10 000 et 15 000 acheteurs qui franchissent la frontière pour investir dans une maison de vacances à l’étranger. Au-delà d’un prix d’achat attractif, les modalités fiscales de ces résidences situées hors de France sont à étudier de près pour éviter les mauvaises surprises.

Déclarer ou non un bien à l’étranger

En principe, il n’est pas nécessaire de déclarer aux impôts un logement à l’étranger qui ne « produit pas de revenus », c’est-à-dire qui ne fait pas l’objet d’une location. La règle n’est toutefois pas la même pour les propriétaires dont le patrimoine est supérieur au seuil fixé par l’administration fiscale (1,3 million d’euros au 1er janvier 2015). Ces derniers sont tenus de renseigner une déclaration d’impôts sur la fortune (ISF) en France en y précisant tous les biens détenus à l’étranger. L’ISF se calcule en effet sur l’ensemble du patrimoine mondial, peu importe sa localisation.

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De façon à éviter les doubles impositions, certains pays ont mis en place avec la France des « conventions fiscales internationales ». Les propriétaires peuvent se renseigner auprès des collectivités locales pour connaître la bonne marche à suivre.

Attention aux taxes propres à chaque pays

Il n’est pas rare que, derrière un prix de vente alléchant, se cachent des frais et coûts annexes insoupçonnés. C’est souvent le cas concernant la taxation de la résidence secondaire en elle-même (impôts fonciers et locaux). Les acheteurs doivent garder à l’esprit que – quel que soit le pays où se trouve le bien – la fiscalité locale est la seule à pouvoir être appliquée. Il peut donc être plus ou moins avantageux de poser ses valises dans certains pays. A titre d’exemple, l’imposition des revenus fonciers est exonérée au Maroc et faible en Hongrie tandis qu’en Espagne, les contribuables français sont soumis à l’impôt des non-résidents.

Par ailleurs, les frais de notaire sont à prendre en compte dans le coût total d’acquisition du bien. Ces sommes sont parfois beaucoup plus élevées que dans l’Hexagone : en Italie, ils représentent au minimum 10 % du prix d’achat et peuvent grimper jusqu’à 15 %, si le bien est classé monument historique.

Vol, dégâts des eaux et incendie

maison-économiesA l’étranger comme en France, souscrire une assurance habitation reste le meilleur moyen de protéger un bien immobilier. Le propriétaire doit se tourner vers un assureur local en spécifiant que sa résidence est occupée à titre secondaire.  Attention aux clauses d’inhabitation : un logement inoccupé au-delà d’une certaine période peut ne plus être protégé contre le vol.

Louer ou revendre une résidence secondaire à l’étranger

Le propriétaire d’un appartement ou d’une maison à l’étranger peut tout à fait mettre en location son bien. Les recettes cumulées sont alors à déclarer en France dans la catégorie des revenus fonciers. Tout comme pour l’ISF, une convention fiscale internationale est fréquemment établie pour faciliter les démarches du propriétaire. La fiscalité est dans ce cas dédoublée : la résidence secondaire est imposable dans le pays où elle est située, tandis que les revenus fonciers issus de la location sont à déclarer aux impôts français.

Lorsque vient l’heure de revendre la résidence secondaire, le propriétaire est imposé sur le prix de vente en France, mais est soumis à la législation immobilière du pays en question. Cette particularité se révèle la plupart du temps bénéfique : l’impôt sur la plus-value immobilière est souvent bien moins élevé à l’étranger qu’en France.