Résidences secondaires à l’étranger : faut-il déclarer un bien immobilier à l’étranger ?

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Chaque année, des milliers de Français acquièrent une résidence secondaire à l’étranger. Si certains franchissent le pas pour détenir une maison de vacances, d’autres en font un investissement locatif. Faut-il déclarer un bien immobilier à l’étranger ? Suivant votre situation, certaines déclarations seront à effectuer. Tour d’horizon des modalités fiscales.

Est-il obligatoire de déclarer une résidence secondaire à l’étranger ?

Non, si la résidence secondaire ne génère aucun revenu

En principe, il n’est pas obligatoire de déclarer un bien immobilier à l’étranger si celui-ci ne génère aucun revenu, c’est-à-dire qui ne fait pas l’objet d’une location.

A l’étranger comme en France, souscrire une assurance habitation reste le meilleur moyen de protéger un bien immobilier. Le propriétaire doit se tourner vers un assureur local en spécifiant que sa résidence est occupée à titre secondaire. Attention aux clauses d’inhabitation : un logement inoccupé au-delà d’une certaine période peut ne plus être protégé contre le vol, par exemple.
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Cependant, la règle n’est toutefois pas la même pour les propriétaires dont le patrimoine est supérieur au seuil fixé par l’administration fiscale, c’est-à-dire 1,3 million d’euros au 1er janvier 2015. Ces derniers sont tenus de renseigner une déclaration d’impôts sur la fortune immobilière (IFI) en France en y précisant tous les biens détenus à l’étranger. L’IFI se calcule en effet sur l’ensemble du patrimoine mondial, peu importe sa localisation.

Oui, si cette résidence secondaire à l’étranger est louée

Les biens immobiliers générateurs de revenus pour le propriétaire doivent être obligatoirement déclarés à l’administration française et sont soumis aux taxes immobilières.

De ce fait, deux situations déclaratives sont possibles pour les revenus tirés d’une location de résidence secondaire – que ce soit un appartement, un immeuble ou une maison  :

  • Le propriétaire de la résidence secondaire à l’étranger est soumis aux règles de fiscalité française, comme il peut l’être pour une maison secondaire située sur le territoire français ;
  • Il est soumis à une convention fiscale entre la France et le pays où est situé le bien immobilier. Le principal objectif de ce type de convention est d’éviter une double imposition.

Qu’est-ce qu’une convention fiscale internationale ? 

Certains pays ont mis en place avec la France des conventions fiscales internationales.

En effet, une convention fiscale fixe la priorité d’imposition d’un pays par rapport à l’autre. Selon l’accord défini entre le pays où se situe la résidence secondaire et la France, il se peut que vous soyez imposable en France ou dans le pays étranger. De ce fait, les propriétaires doivent se renseigner auprès des collectivités locales pour connaître la bonne marche à suivre.

Même s’il existe une convention prévoyant l’imposition dans le pays où se situe le bien immobilier, les revenus doivent tout de même être déclarés au fisc français !

Assurance pour résidence secondaire

Que faire en cas d’une donation ou d’une revente ?

Résidence secondaire à l’étranger vendue

Lorsque vient l’heure de revendre la résidence secondaire, le propriétaire est imposé sur le prix de vente en France. Cela signifie sur la plus-value réalisée est imposable en France, sauf si une convention prévoit une tout autre modalité fiscale.

Attention, il est possible qu’une convention fiscale prévoit une imposition en France mais également dans le pays où est situé l’immeuble ou la maison secondaire.

Pour déclarer la vente d’un bien à l’étranger, il est nécessaire de déposer le dossier dans le mois suivant l’acte de vente.

Bien immobilier à l’étranger faisant l’objet d’une donation

En tant que résidant français, vous devez déclarer chaque donation au fisc français, que celle-ci concerne un bien immobilier situé en France ou à l’étranger et que le bénéficiaire soit de nationalité française ou non.

Dans le cas d’une donation encadrée par une convention internationale, le propriétaire doit déclarer la donation de son bien immobilier même si la convention exige uniquement une déclaration à l’administration locale. En effet, si cette donation fait partie d’un ensemble de donation, cette déclaration permet de calculer le taux d’imposition pour la totalité.

Que faut-il savoir avant d’acquérir une résidence secondaire à l’étranger ?

Il n’est pas rare que, derrière un prix de vente alléchant, se cachent des frais et coûts annexes insoupçonnés.

C’est souvent le cas concernant la taxation de la résidence secondaire en elle-même (impôts fonciers et locaux). Les acheteurs doivent garder à l’esprit que – quel que soit le pays où se trouve le bien – la fiscalité locale est la seule à pouvoir être appliquée. Il peut donc être plus ou moins avantageux de poser ses valises dans certains pays.

A titre d’exemple, l’imposition des revenus fonciers est exonérée au Maroc et faible en Hongrie tandis qu’en Espagne, les contribuables français sont soumis à l’impôt des non-résidents.

Par ailleurs, les frais de notaire sont à prendre en compte dans le coût total d’achat du bien.