Sous-location : la responsabilité en cas d’incendie

Selon un arrêt de la Cour de cassation rendu public le 23 mai 2012, un incendie déclaré chez le sous-locataire entraîne la responsabilité de celui-ci vis-à-vis du locataire et du bailleur.

En l’espèce, la société Amélie Jonathan a loué à usage commercial à la société l’Aquarium un immeuble dont elle est propriétaire. La société l’Aquarium a, à son tour, sous-loué à un particulier une partie des locaux à usage d’habitation.

Or, à la suite d’un incendie survenu chez le particulier, l’assureur de la société l’Aquarium, la MACIF s’est retourné contre Aviva assurances, l’assureur habitation du particulier pour obtenir le remboursement des sommes versées à l’Aquarium ainsi qu’à la société Amélie Jonathan. Jugée en appel le 24 février 2011, Aviva assurances a été condamnée à payer la somme de 395.479 € à la MACIF.

La décision de la Cour de cassation sur la responsabilité du sous-locataire

En matière de sous-location, il n’y a pas de texte de loi précisément établi. Il faut ainsi se reporter à l’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ainsi qu’à l’article 1717 du code civil pour obtenir une information sur la légalité de la sous-location.

Or, en l’espèce Aviva Assurances a souligné le fait que l’arrêt de la Cour d’appel violait les dispositions de l’article 1733 du code civil.

En effet, Aviva assurances s’est pourvue en cassation pour obtenir l’annulation de l’arrêt de la Cour d’appel, en soulevant les motifs suivants:

  • L’article 1733 du code civil qui dispose que « le preneur (en l’occurrence le sous-locataire, ndlr) répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine», n’institue une présomption de responsabilité du sous-locataire que dans la limite des locaux faisant l’objet de la sous-location et qu’il occupe exclusivement.

Aviva avançait alors l’argument selon lequel le particulier qui n’occupait qu’une partie des locaux, de l’aveu même de la société l’Aquarium, ne pouvait porter la responsabilité des dégâts causés à l’intégralité de l’immeuble.

  • Aviva a également soulevé l’idée qu’en l’absence de lien de droit entre le propriétaire, la société Amélie Jonathan et le sous-locataire, l’article 1733 fait porter la responsabilité de l’incendie au locataire, seul lié au bailleur par le contrat de bail, sauf dans les 3 hypothèses limitativement énumérées dans ledit article.

La Cour de cassation a considéré que «l’incendie avait pris naissance dans l’appartement loué à M. X… (le particulier) et qu’aucune cause d’exonération de sa responsabilité n’était établie, et […] que la sous-locataire dans ses rapports avec le locataire principal était soumise à la présomption de responsabilité édictée par l’article 1733 du code civil, la cour d’appel a retenu à bon droit que l’assureur du locataire, subrogé dans ses droits après avoir indemnisé son assurée et le bailleur, pouvait agir à l’encontre du sous-locataire et de son assureur» et «attendu, d’autre part, que le sous-locataire responsable étant tenu de réparer l’entier préjudice subi par la locataire principale, la cour d’appel a exactement retenu que la société Aviva assurances devait rembourser les sommes allouées au titre du préjudice matériel subi par la société l’Aquarium dans les locaux qu’elle occupait pour l’exploitation de son fonds de commerce.»

C’est dans ces conditions que la Cour de cassation a rejeté le pourvoi.

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