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Entretien

Achats immobiliers & crédits : quelles perspectives pour 2021 ?

L’année 2020 a été particulière pour tous les secteurs, et celui de l’immobilier n’échappe pas à la règle. Quel impact la crise sanitaire a-t-elle eu sur les projets immobiliers des Français ? Avec des taux bas et des conditions d’octroi de prêts assouplies, 2021 sera-t-elle favorable pour les acheteurs ? Pour y répondre, nous avons rencontré Cécile Roquelaure, porte-parole d’Empruntis, le spécialiste de courtage en crédits.

immobilier 2021

Les confinements de 2020 ont donné des envies de déménagements à de nombreux Français. Cela s’est-il traduit par une hausse des demandes de crédits immobiliers ?

Dans les faits, non. Le niveau de demandes a été inférieur à 2019, tous les derniers chiffres confirment une contraction de l’activité en 2020. Ce qui s’explique logiquement, puisqu’il y a eu plusieurs périodes pendant lesquelles les acheteurs ne pouvaient pas visiter les biens en 2020.

En revanche, il est vrai que les intentions d’achat ont été plus nombreuses. Les Français ont eu des envies d’ailleurs, tout particulièrement hors des grandes villes. Mais cela ne s’est pas forcément concrétisé. Beaucoup de personnes ont fait des simulations de crédit mais n’ont pas pu mener leur projet à bien.

" Beaucoup de personnes ont fait des simulations de crédit mais n’ont pas pu mener leur projet à bien "

Quels ont été les facteurs bloquants selon vous ?

Le travail avant tout. Il est encore extrêmement contraignant de s’éloigner de son lieu de travail. Lorsqu’on souhaite déménager en province par exemple et travailler à distance, la banque qui accorde le crédit va nécessairement s’assurer que le télétravail durable est réellement possible et que vous allez conserver votre emploi, et donc payer vos mensualités. Or, Le télétravail est encore très lié à la situation sanitaire. Il n’est pas encore entériné dans les contrats de travail ni inscrit de manière pérenne dans les accords d’entreprise.

Et l’autre facteur bloquant reste bien sûr le budget. De nombreux Français ont rêvé de quitter les grandes villes pour les banlieues proches voire la campagne, mais encore faut-il avoir le budget pour. Car qui dit éloignement des grandes villes dit bien souvent maison et plus grandes surfaces. Or ces biens ont un coût qui peut être bloquant.

La crise sanitaire a eu un impact fort sur le pouvoir d’achat des Français. Y a-t-il eu moins de dossiers acceptés en 2020 ?

Oui, mais la crise sanitaire ne l’explique pas à elle seule. Elle a évidemment joué un rôle important. La crise a engendré beaucoup de situations de chômage complet ou partiel et a mis des entreprises en difficulté. Dans ces cas de figure, prêter devient un vrai risque pour les banques. Elles ont donc refusé beaucoup de dossiers de financement.

Mais deux autres raisons expliquent la baisse du nombre de dossiers acceptés. Fin 2019, le HCSF* a demandé aux banques de ne plus prêter au-delà de 25 ans, de pas aller au-delà de 33% de taux d’endettement et de limiter le montant des emprunts à 7 ans de revenus. Mécaniquement, le nombre de dossiers refusés a augmenté en 2020. On estime qu’1 à 2 emprunteurs sur 10 n’ont pas pu avoir de financement à cause de ces nouvelles conditions. Par ailleurs, de nombreux ménages n’ont pas présenté de dossiers alors qu’ils l’auraient fait en période normale. Il est difficile de se lancer quand la situation est incertaine, beaucoup ont préféré jouer la sécurité et différer leurs projets.

credit immobilier dossier

Fin 2020, le HCSF a recommandé d’assouplir les conditions d’octroi des crédits immobiliers. Concrètement, qu’est-ce qui change en 2021 ?

Il s’agit d’une excellente nouvelle pour les acheteurs. Avec ces nouvelles conditions, on passe de 33% de taux d’effort maximum à 35%. Et ces deux points font la différence : 72% des emprunteurs recalés en 2020 à cause de leur taux d’endettement seraient passés avec ces deux points supplémentaires. Ils jouent également sur la capacité d’emprunt. Un ménage avec 3 000€ de revenus peut désormais emprunter 225 000€, contre 212 000€ auparavant. Ces deux points sont donc très intéressants, car ils resolvabilisent des ménages.

Il y a également du nouveau pour la durée d’emprunt. Elle est toujours de 25 ans maximum, mais passe à 27 ans pour les projets d’achat dans le neuf ou de construction individuelle. Généralement, pour ces projets, il s’écoule 2 ans entre le moment où on s’engage et le moment où on rentre dans le bien. La durée d’emprunt intègre donc désormais le différé d’amortissement dans le remboursement, ce qui permet de réduire le montant des mensualités. C’est une bonne nouvelle car la plupart des ménages qui achètent dans le neuf ou font construire sont modestes.

En revanche, les banques risquent-elles d’être plus dures avec les dossiers sans apport ?

Oui. C’était déjà le cas en 2020 et ce le sera toujours en 2021. Entre 2014 et 2020, les banques ont été très ouvertes aux dossiers sans apport. En 2018 par exemple, 1 emprunteur sur 5 obtenait un crédit sans apport. Mais avec les recommandations du HCSF de fin 2019, les banques se sont montrées bien plus frileuses envers les dossiers sans apport. En 2020, seuls 8% des dossiers des primo-accédants ont été menés sans apport. L’apport est devenu un sujet clé pour les banques et cela ne changera pas cette année. Et malheureusement, les plus touchés sont les jeunes et les ménages modestes, qui n’ont peu ou pas d’argent de côté.

Avec ces assouplissements d’une part et le fait que des ménages ont reporté leurs projets à cause du manque de visibilité en 2020, doit-on s’attendre à une année exceptionnelle pour le marché immobilier ?

Non, il ne faut pas s’attendre à une année hors du commun, et ce pour plusieurs raisons. La crise économique est devant nous. Il va malheureusement y avoir des défaillances d’entreprises, qui vont impacter des salariés, et donc des ménages, qui ne pourront pas être solvables. Une partie des demandeurs de crédit vont avoir des difficultés à accéder au financement du fait de leur situation financière. Par ailleurs, les prix de l’immobilier vont rester élevés dans les zones très recherchées, où l’on a une pénurie de biens. Les conditions de financement sont plus ouvertes, mais il y a peu d’offres sur le marché et peu de gens solvables. Par conséquent, on peut s’attendre à une année 2021 en demi-teinte pour l’immobilier.

" On peut s’attendre à une année 2021 en demi-teinte pour l’immobilier "

Comment les taux se situent-ils actuellement ? Quelles évolutions peut-on attendre dans les mois à venir ?

Aujourd’hui les taux sont bas. Sur certaines durées d’emprunt, on atteint même des planchers historiques. Les emprunteurs peuvent donc bénéficier de taux excellents et la bonne nouvelle est qu’ils vont probablement le rester toute l’année, car les banques veulent rester compétitives. Mais il faut aussi rester conscient d’une chose : les taux sont très intéressants certes, mais tout le monde ne pourra pas en profiter. Ceux dont les dossiers seront acceptés en bénéficieront, mais il y aura aussi des ménages qui reporteront leurs projets et des dossiers refusés, comme en 2020.

Lors de l’étude des dossiers, sur quels éléments les banques vont-elles être particulièrement attentives cette année ?

Sur la situation professionnelle. En période de crise, il faut avoir un emploi qui fonctionne et qui va continuer à fonctionner. Les banques vont regarder la profession, l’entreprise et le secteur d’activité. Si l’entreprise et le secteur d’activité sont en difficulté, il sera bien plus difficile d’obtenir un crédit. Et le deuxième élément qui sera particulièrement étudié sera l’apport. Auparavant, les banques étaient plus intéressées par l’épargne qu’un acheteur pouvait rapatrier chez elles que par un apport. Mais la tendance s’est inversée, et il est maintenant plus valorisant d’arriver avec un apport qu’avec de l’épargne.

Pour conclure, quels conseils donneriez-vous aux personnes qui envisagent d’acheter en 2021 ?

La clé est de bien étudier son dossier avant de se lancer. C’était vrai avant, mais ça l’est encore plus aujourd’hui. Beaucoup d’emprunteurs trouvent un bien qui leur plaît et sont très déçus quand ils apprennent qu’ils ne sont pas finançables. C’est pourquoi il est crucial d’estimer sa capacité d’emprunt avant de se lancer. Avec Empruntis par exemple, il est possible d’avoir une attestation de capacité d’emprunt. Passer par un courtier est d’ailleurs recommandé. C’est une stratégie efficace pour avoir la possibilité d’être réellement financé et de savoir dans quelles conditions.

Un deuxième conseil est de présenter son meilleur profil aux banques, qui sont très regardantes. Concrètement, cela veut dire épurer ses crédits en cours et être très attentif à la qualité de gestion de ses comptes. Eviter de faire exploser sa carte bancaire pendant les soldes par exemple ou de faire de grosses dépenses avant la demande de crédit !

* HCSF : Haut conseil de stabilité financière